因一般质量瑕疵拒绝收房的业主，应当支付物业费吗？| 基层治理案例（物业治理纠纷篇）②

上海二中院 

前期物业合同对全体物业买受人具有法律效力，业主接到收房通知后，因非房屋主体结构、未严重影响正常居住使用的质量瑕疵，未在限定期限内办理手续，视为自收房通知规定的时间已接收房屋，需按合同约定支付物业费。

以案释法

2019年，A公司与B公司签订《前期物业合同》，主要内容为B公司为某公寓提供物业管理服务等。2019年5月8日，A公司与C公司签订《备忘录》与《框架协议》，《框架协议》主要内容为C公司同意购买某公寓26套房屋。2020年12月22日，A公司向C公司发出《某公寓入户通知书》及《入户须知》，要求C公司于2020年12月30日10:00办理入户手续。C公司确认收到A公司的入户通知，但认为截至2020年11月某公寓26套房屋中多套房屋存在严重质量问题。C公司表示曾于2021年7月30日提出房屋存在进户门门扇鼓包、大理石爆边、纹路未对齐、木地板色差严重、所有开关无法控制灯具、石材返碱严重、门套线条不直、镜子和玻璃划痕较多、门锁和执手缺失、乳胶漆质量差的问题。2021年8月3日，C公司向A公司发送《催告》《验房质量通病》，要求对房屋彻底检查并整改后再进行房屋交接。2021年12月28日，C公司与A公司交接系争房屋钥匙，签署《房屋交付确认书》等。后B公司多次催告物业费，因协商未成，B公司诉至法院要求C公司支付2021年1月1日至12月31日的物业服务费。

法院经审理认为，虽C公司与A公司于2021年12月28日才交接钥匙，但此前A公司已通知C公司于2020年12月30日前交接房屋，C公司也确认收到上述通知。虽C公司以房屋存在质量瑕疵为由不同意收房，但C公司向A公司发送的催告函（落款日期2021年8月3日）、验房质量通病、照片等材料，仅能证明某公寓26套房屋中存在质量瑕疵需要修复，无法证明房屋主体结构质量不合格，或严重影响正常居住使用，从而导致房屋不能交付使用，故C公司拒绝收房的理由不成立。A公司与B公司签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，该《前期物业合同》对全体物业买受人均产生法律效力。根据《前期物业合同》的约定，C公司在收到通知后未在限定期限内办理相应手续，应视为自2020年12月30日起已经交付房屋，故C公司应交纳2021年1月1日至12月31日的物业服务费。

法治建议

本案揭示了房地产交付环节中因房屋质量瑕疵引发的物业费缴纳争议。房屋交付是业主实现居住权的关键一步，也是物业纠纷的高发领域。唯有开发商严把质量关，物业公司规范服务流程、业主理性维权，才能从源头上减少此类纠纷的发生，共同维护房地产市场的健康秩序。

对此，建议如下：

●业主理性维权：业主收房时若发现非主体结构质量瑕疵，不足以影响房屋正常使用的，应通过拍照、录像、房屋验收单备注等方式留存证据，并积极向开发商提出整改要求，但一般不应以此拒收房屋。尤其是在接到收房通知后，需在约定期限内办理手续，并区分开发商的房屋质量保修责任及物业公司的物业管理服务义务。如因质量瑕疵造成损失，可另行向开发商主张赔偿，但不能仅以此拒交物业费。

●开发商规范履责：开发商应严格遵守建设工程质量国家标准及商品房买卖合同约定的交付标准，确保房屋质量，做好全面检查，减少收房争议。在收到业主的质量瑕疵（如本案中的墙面空鼓、石材破损等）整改诉求后，积极响应，明确整改期限并反馈进度，避免纠纷升级。

●多方联动化解纠纷：物业公司做好物业费收缴的提示工作，明确物业费的起算规则，如业主因房屋质量问题拒交物业费，积极协助业主与开发商进行沟通、整改。住建部门、街道办事处等加强监管，畅通业主的维权渠道，及时介入督促开发商整改，协力化解纠纷。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。