上海这两年开了一大堆的新商场，有人说现在地产不行了，怎么还开这么多？消费根本没有那么多人？

商场开业不是消费信号，是地产的收尾动作。

这些商场的土地出让、规划审批、开工建设，全发生在3-5年前，2020-2021年拿地的项目，2026年交付，这是工程周期。

地已经拿了，钱已经花了，开业运营哪怕亏损，至少有现金流来覆盖一部分贷款利息和物业成本
不开业，就纯烧钱。

所以开业是止血。

而且，住宅用地旁边配一个商业体，整个片区的地价才能撑住。新商场如果周边是大量住宅区，这个商场的核心功能不是"卖东西"，是"让周边的房子值那个价"。

商场是住宅定价的道具，不是独立的商业逻辑。

上海过去三年开业的商场，大量在12-18个月后进入招商困难、空铺率上升的循环。

这是因为船太大，没法快速掉头。等这批存量的商场消化完，新的商业体数量会断崖减少。

现在看到的所有商场的"繁荣"，是还在往前跑的惯性，但本身已经注定是凉凉的尸体了。

2028 年后，基本上不会有太多新商场了，这两年是存量爆发的最后时间。