根据中国社科院最新的《中国住房发展报告》，2028年人口将迎来拐点，房地产总体需求将有所降低。

小城和县城的房子是消耗品，购买的主力是周边乡镇的农村人口，以及外出打工的农民工返乡买房。近二十年，我们城镇化已经从20%发展到了60%以上，有能力买房的农民大多已经买过了。现在农村的老龄人口比例大，村里已经没有多少年轻人，这就导致农村不会再有更多的年轻人去补充县城人口，而且年轻人又往大城市迁徙，所以县城的刚需就会下降。再加上县城的土地供应量相对充足，房子不存在紧缺，本地人该买房的都已经买了，外地投资也不会到小县城来。

根据《中国百城库存报告》，2020年5月以来，四、五线城市库存面积每周增长1%，卖房周期长达24个月。这就说明小城市卖房越来越难，我想很快就会有开发商顶不住资金压力而降价。所以小城和县城的房价也很明朗，就是会降，除非你现在着急下手。

很多在城市工作的年轻人，现在把老家县城当作退路，县城真的还有未来吗？先说结论，80%的县城必然会开始衰败。如果你幻想说房价低了会有人抄底，那是不可能的，你会因为当地有工作、有好的医疗、有好的学校去买房，唯独不可能是因为便宜去买房，农村或者郊区又便宜又大的房子多了，你会去买吗？这就叫买涨不买跌。打算在县城买房的朋友，自住当然可以，但是不建议投资。