100多万在书房村，万科能给你什么产品？

大家都说成都主城区的新房卷，其实主要因为网客很少到二圈层的新盘，那才是地缘客户的杀戮战场，卷产品卷价格，卷到到自己亏本都要把竞品的客户抢过来。

全成都每天还可以成交200多套新房，其实这里面绝大多数都是二圈层这种200多万总价的新盘撑起的成交量，只有这些楼盘才有真实的备案数据，也不需要像主城外溢地段高价盘天天扯谎假网签；当然也不是说二圈层，包括天府新区的新盘就能乱买，大部分还是2.5-3流以下地段，容错率也低，只是消费门槛低很多，低总价的越级产品能让地缘客户对本就不敏感的二圈层地段价值曲线彻底遗忘。

到万科这个楼盘地段本身，其实是在书房村和大面的交界的驿都大道上，也是东安湖的边缘，离最近的地铁站都有2公里，幸好有个奥特莱斯在门口，是个资格奥莱盘，每天就是围着奥莱生活，不过龙泉这个杉杉奥莱耐克还是滔博（代理商）的非直营店，这点蛮坑的，购物体验远不及郫县的佛罗伦萨小镇和时代奥莱；旁边的保利逸都和府和紫悦书香，基本都是200万内能买次新套四的盘（毛坯），属于3流地段了，和三河场，万安南，兴隆湖之类的差不多。

这项目是产投出资，万科操盘，万科其实可以学龙湖代建，和龙智造基本都是一回事。万科锦上系之前在犀浦边缘做了一个盘叫锦上扬华，卖的也很好，主打便宜和新规背刺。

这个项目总共两个地块，将近100亩，小高层和别墅分别在东西两个地块，没有做高低配这点挺好的，而且地块都很方正；容积率只有2.0，户型从112做到了139，总共530户，全部做了13-17F的新规套四，报规也挺不要脸的，赠送比东安湖唯一准新规盘的信智西岸多了10%以上；不过户型总体来说比金茂晓棠要好很多，而且门口也有模仿金茂晓棠的那圈现代化底商，是小区日常生活商业的补充。

这项目没有下层式会所，都是架空层做泛会所，主要的生活场景都跟家庭亲子有关，还专门拿了一整栋的架空层，做了一个专门用来补课的学习空间，据说还要引进教培系统，可以在小区头上课，以前老小区一楼的教培住改商目前都在新房的会所合法化了，我觉得算是一种进步吧。公区是万科的强项，万科这个开发商就是会在刚需房搞点新花样，产品设计总是很超前，户型永远是别人模仿的对象，永远在花小钱办大事。

进入交付样板间后发现装标还可以，总价20万以内的112户型主卫就用了摩恩的非标款恒温花洒，智能马桶双台盆也都是标配；我主要看了240万起步的125户型，是这个楼盘的精髓，客餐厅和主卧的面积已经完全够用了，二楼还带了一个两米宽的露台，跟其他楼层还没差价，这点好评，不过就是不像嘉禾那么变态把柜子全搭了，这点要给差评。

这个项目随时都是客户爆满的状态，毕竟是龙泉城区第一个最新规的产品，吸引了很多客户冻资，这种盘的备案虽绝对真实，但新房去化也不能代表其地段真实价值，只是说万科没怎么割韭菜。

倒是这个项目的联排和独栋挺最有意思，联排有点像交子缦华的联排的缩小板，单层虽只有90平，但是一共有6层，实得500多平；如果是400多万的总价，其实还是值得二圈层大佬考虑的，毕竟地块还很纯粹，建筑密度也很低。

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