我很喜欢研究房产。开发商建好楼才能卖的新政出了以后，利好二手楼市（存量房），但对整个房地产行业来说又是一场阵痛期。

现房销售新政，表面保护购房者，实际上是在淘汰开发商。低首付、封顶后再按揭，对购房者看起来没影响。但这对开发商来说，是致命的。

以前是预售制，开发商拿了你的首付和按揭款，才能继续盖楼。现在要全部封顶才能拿到钱，意味着开发商得自己垫资盖完整栋楼。

广州现在剩下的那几家央国企，资金再厚，也扛不住几个这样的项目。以前能开发四个楼盘的资金，现在只能开发一个。所以，新房供应断档，也就是两三年后的事。

现在看起来还有新房在卖，但那都是之前拿的地、之前开的工。开发商现在不敢拿地，意味着两年后、三年后，新盘会少得可怜。

二手房的优势是什么？现房、可看可摸、不用等、没有烂尾风险。新房唯一的优势是什么？得房率、设计、精装标准。但当二手房价格跌下来之后，这些优势就不明显了。买家一算账，同样的地段，二手房比新房便宜三成，还不用等两年，为什么要买新房？

但现在的问题是，需求也在萎缩。买家信心不足，收入预期不明。供应少、需求也少，市场就僵在那里。

而且，产业链也会跟着进一步萎缩。设计院没项目了，工程公司接不到活，家电家具跟着新房走，广告公司少了楼盘推广预算，售楼部营销线大量裁员……这一波从业人员，很多是三十多岁、四十出头，上有老下有小，转行谈何容易？

这样一来，失业的人数变多，政府也很难靠卖地去弥补财政收入（目前没有哪个税种能完全替代土地出让金的规模）。公务员降薪、事业单位缩编、基建项目缓建、公共服务的预算压缩。这些是已经在发生的事，可能还会加剧。

但如果不加以限制，如果继续让开发商高周转、继续预售制、继续靠卖地维持，烂尾楼会更多，供应会继续过剩，价格会继续跌，最后整个系统一起崩掉（也不一定，市场之手会调节，经济下行期开发商高周转会有作死的代价，亏钱会教人跑路也教人控制风险，看你是怎么管）。所以，现在可能是用“短痛”换“长痛”？

但短痛到底有多短，没人知道。国内很多事啊，就是一放就乱，一管就死。

房地产下行周期，从其他国家经验看，五到十年是常态。日本从1991年泡沫破裂到2000年代初才真正稳住，美国从2008年到2012年才触底。

中国的情况更复杂，因为还叠加了人口拐点、城镇化放缓、外部环境收紧……我当然是希望经济快点好起来，但现在真是看不清未来，那就不看了，也不胡乱做决策了，保持现状、闷头过自己小日子吧