有部著名的港片#电影一路向西# ，捧红了女星王李丹妮，也传播了某地产业导致次年彻底扫荡完毕。按道理呢，港人是一路向北，但为了隐晦改成一路向西。结果恰好是深圳发展的历程。

深圳的发展，某种意义上和香港类似，山海之间狭长的小平地一路拓展，深南大道是一路向西。滨河大道延伸成滨海大道。深圳这几十年的发展，说白了就是一路向西，房价风口跟着城市重心一步步往西挪，一个个板块轮流站上顶峰，今天大家终于看明白了，一个朴素道理：任何城市扩张、资产上涨都是有天花板的，增长永远存在极限。

最早深圳的根扎在罗湖，靠着口岸对接香港做贸易，是全城唯一核心。九十年代百仕达花园、怡景花园这些小区，大批香港人专门过来抢购，当时单价遥遥领先福田、南山，所有人都认准罗湖永远是市中心。同一时期盐田借着山海景观火过一阵，东部华侨城天麓别墅当年卖到十万单价，风头一时无两，可惜盐田被大山困住，狭长地块撑不起高新产业，只能发展港口和旅游，慢慢脱离西进主线，天麓这类山顶顶豪十几年过去价格涨不动，很多业主深套，早早掉队。

没多久罗湖短板彻底暴露，旧楼扎堆、道路狭窄，大片旧改成本高到吓人，老旧贸易产业撑不起城市升级，城市重心开始往西转移，福田接棒成为新中心。市民中心落地、CBD成型，香蜜湖1号、水榭花都横空出世，成为新一代豪宅标杆，房价稳稳超过罗湖。那几年不少人死守罗湖的老小区，回头才发现，资产涨幅远远跑输香蜜湖、华侨城，罗湖慢慢从全城顶流变成普通老城区。

时代继续往前走，金融支撑的福田很快摸到上限，深圳要大力发展高科技产业，需要大片平整土地全新规划，中心再次西移，轮到南山登顶。科技园蓬勃发展，互联网、高新企业扎堆，后海滨海之窗、卓越维港、华润城一个个楼盘崛起，深圳湾1号把房价天花板不断拉高，南山房价一举超过福田。那段时间市场风向彻底转变，到处都在唱衰福田，鼓吹西边永远更强，认定新区永远比老城值钱。

热度接着继续向西传导，紧挨着南山的宝安中心、前海，成为最后一波超级风口。各种国家级规划、湾区新城的叙事铺天盖地，壹方中心玖誉巅峰时期单价冲到十七八万乃至二十万，宝安中心房价超越华侨城成为我那些宝安朋友的热议话题，前海不少小区价格一路狂飙。无数刚需、投资者一窝蜂冲进来，所有人默认深圳西进永无止境，前海的概念能够无限兑现，房价只会一路往上，完全忽略万事皆有尽头。我认识的一位老板开发的某某公馆，全是自有资金，政府限价，私下流行大额茶水费被举报，一套房八十万上百万的喝茶费对于大部分国人是绝对不可想象的，但那就是现实发生过的。

整轮轮动逻辑其实一模一样，城市一路向西，本质就是不断淘汰旧产业、寻找新土地、制造新预期。罗湖吃到改革开放初期贸易红利，福田吃到城市化与金融红利，南山吃到高新产业红利，宝中和前海吃到湾区新城的概念红利，越往后的板块，炒作预期越激进，泡沫也越大。等到西部可供开发的土地基本用尽，宏大规划的预期被提前透支，人口增速放缓，增长的天花板就实实在在显现出来。

回头看现在就能看得清清楚楚，巅峰时期风光无限的罗湖，楼市涨幅长期垫底，你们要知道，我师兄九十年代罗湖二万买的房子，现在还被套！真的卖不出去（商业公寓性质）；曾经万众追捧的盐田豪宅，流动性持续低迷；福田虽然底子扎实，也只能横盘少跌当赢；南山高位横盘，回调幅度不小，很难复刻当年暴涨；宝中、前海不少楼盘相比最高点回调巨大，壹方中心不少房源相比巅峰缩水不少，靠概念炒起来的高价，终究慢慢回归真实价值。

一轮又一轮，大家习惯性追新弃旧，总觉得新片区会永远走牛市，不断赌下一个风口。可现实摆在眼前，不存在无限向西扩张的城市，也没有永远上涨的房价。所有依靠预期推起来的行情，早晚都会迎来兑现期，增长是有极限的，这条规律，在深圳一轮轮板块兴衰里面，体现得明明白白。

#增长是有极限的# 无论是个人还是公司，还是行业和城市。