人民法院：关于物业服务合同纠纷案件五则典型案例（2026年7月整理）

来源:民商事审判

正 文

1、某物业公司诉秦某某物业服务合同纠纷案——未通知业主收房期间的物业服务费不应由业主承担

【基本案情】

2016年8月，秦某某与某房开公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。2018年，某房开公司与某物业公司签订《前期物业服务管理合同》，对服务费用进行了约定。2021年3月，案涉小区业主委员会与某物业公司签订《物业服务合同》并对服务费用进行了约定。期间，秦某某未收房，也未支付物业服务费，某物业公司于2023年5月将案涉房屋钥匙交给秦某某，在与物业办理接房手续时秦某某拒交物业服务费，故某物业公司将秦某某诉至法院，要求秦某某支付2018年8月至2023年4月期间的物业服务费。

【裁判要旨】

生效裁判认为，物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商支付，实际交付后应由业主支付。本案中，某物业公司并未提供证据证实秦某某在2023年4月前已完成涉案房屋的接收，且在诉状中认可秦某某未接房，同时认可秦某某在2023年5月才拿到涉案房屋钥匙。某物业公司要求秦某某支付2018年8月10日至2023年4月10日物业服务费无事实和法律依据，遂判决驳回某物业公司全部诉讼请求。

【典型意义】

物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。根据《物业管理条例》规定，业主应按时支付物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位支付。在认定业主应否支付物业服务费时，应从房屋占有状态、合同约定、交易习惯、生活常理、公平角度等方面综合考量。本案判决明确由于开发商自身原因，未按商品房出售合同的约定向业主交房，业主不承担未交房期间的物业服务费。

【关联索引】

《物业管理条例》第四十一条

2、某物业公司诉李某某物业服务合同纠纷案——同一小区不同区域可以约定不同的物业服务费标准

【基本案情】

2009年，某物业公司与某小区建设单位--某房开公司签订《前期物业服务合同》,约定某物业公司为案涉小区提供物业服务，该小区一期高层住宅物业服务费为每月1元/平方米。2015年，该物业公司与房开公司签订《物业服务合同补充协议》，约定该小区内二期高层住宅物业服务费为每月1.25元/平方米。李某某系案涉小区二期业主，因未支付物业服务费，某物业公司起诉要求李某某按照每月1.25元/平方米支付物业服务费。

【裁判要旨】

生效裁判认为，案涉《物业服务合同补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，对某物业公司和案涉小区二期全体业主产生约束力，双方均应按照该协议履行各自权利义务。补充协议明确约定该小区二期物业服务费暂定为每月1.25元/平方米。物业公司主张物业服务费按1.25元/㎡·月的标准收费有事实依据，遂按补充协议约定的标准判决支持某物业公司的诉讼请求。

【典型意义】

房地产开发是一个漫长的过程，实践中因投入使用的时间不同，受人工、物价等因素的影响，对同一小区前后开发区域往往会签订不同的《前期物业服务合同》，就会出现同一物业公司为小区提供物业服务，但对前后期开发的区域约定的收费标准不同的情况。本案判决认为房开公司与物业公司签订的前期物业服务合同或者补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。对同一物业公司为小区不同区域的物业提供物业服务时，可以按不同合同约定的收费标准进行收费。另，根据民法典的规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同或者补充协议对全体业主有约束力，业主应按照前期服务业服务合同或者补充协议的约定支付物业服务费。

【关联索引 】

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条

3、某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案——业主不能以房屋质量不合格为由拒交物业费

【基本案情】

刘某在某房开公司开发的某小区购买住房一套，某房开公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，因刘某所购住房厕所墙面渗水返潮严重，导致墙面发霉，墙皮脱落，刘某遂与小区物业反映，物业也派人上门进行维修，但无法从根本上解决问题，刘某遂拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要未果，诉至法院。

【裁判要旨】

生效裁判认为，业主应当按照《前期物业服务合同》约定的合同义务支付物业服务费，刘某应当按照约定支付物业公司物业服务费。对于房屋质量问题，开发商作为房屋的开发销售方，对销售的房屋承担质量保修责任，漏水、渗水属于房屋质量问题，与物业服务合同关系并非同一法律关系，业主应当追究房开商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业服务费。

【典型意义】

业主应当按照签订的《物业服务合同》约定按期支付物业服务费，这是业主应当履行的义务。如果房屋出现质量问题，应当及时与开发商沟通，让开发商尽快维修处理。房屋质量问题与物业服务并非同一法律关系，业主不能以此为由拒交物业服务费。同时，物业公司也应当积极协调开发商，帮助化解矛盾纠纷，共同维护舒适和谐的小区环境。

【关联索引 】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

4、某物业公司诉黄某某物业服务合同纠纷案——不能以物业服务瑕疵对抗支付物业服务费义务

【基本案情】

某物业公司与某房开公司签订《前期物业服务合同》，约定房开公司委托物业公司对其开发的小区进行前期物业管理，且载明了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容。合同签订后，物业公司对小区提供了物业服务。黄某某系某小区业主,其收房后以物业公司服务不达标、安全标识存在多处损害、消防通道阻塞、小区绿化未及时维护等物业公司未依约履行合同义务、物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要无果诉至法院，请求判令黄某某立即支付物业服务费和违约金。

【裁判要旨】

生效裁判认为，物业公司已举证证明为黄某某所在小区提供了物业服务，黄某某亦已实际接受物业公司提供的服务，应依约向物业公司支付物业服务费。对于黄某某主张物业公司所提供服务不达标、不到位，应减免物业服务费的抗辩理由不予支持，判令黄某某向物业公司支付物业服务费。

【典型意义】

物业服务合同是物业服务企业和其他管理人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价，物业服务企业在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因为某项服务有瑕疵就否定物业公司的整个服务过程，业主不能以此为由拒绝支付物业服务费。本案判决旨在明确业主应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，业主对物业服务工作不满意的，可以通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，要求物业服务企业限期整改，也可以通过合法途径向行政主管部门反映；而物业服务企业对服务过程中出现的相关问题，亦应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。

【关联索引 】

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条

5、某物业公司诉王某某、贾某某物业服务合同纠纷案——业主不能以其他业主违法搭建为由拒交物业服务费

【基本案情】

某物业公司先后与房开、小区业主委员会分别签订《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》,合同约定了物业服务收费标准及逾期交费违约金。王某某、贾某某入住后认为其所在单元楼楼下住户私搭违章建筑影响其生活及人身安全,经物业公司向有关行政部门报告后仍未得以解决，自2017年9月26日起未再支付物业服务费,致成诉讼。

【裁判要旨】

生效裁判认为，某物业公司与某房开、小区业主委员会签订的《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。物业公司根据约定提供了物业服务,业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业服务费。关于王某某、贾某某辩称的违章建筑物问题,在物业公司及时采取制止措施并向有关行政主管部门报告后,业主不能以此为由拒交物业服务费。

【典型意义】

业主依约按时足额支付物业服务费,有助于物业服务企业提供更完善更优质的物业服务。物业服务主要是针对公共部分维修、养护和管理等,个别住户私搭建筑是否属于违法建筑及如何处理，物业公司应当及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告并协助处理。实践中，业主因对物业公司产生不满拒绝支付物业服务费的现象大量存在，物业公司提起诉讼追索物业服务费时，业主往往以物业服务不符合约定、未尽到安全保障义务为由提出抗辩。本案判决明确对于已实际享受了物业公司提供的物业服务的业主，理应向物业公司支付物业服务费。

【关联索引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条

《物业管理条例》第四十五条