【来福士折戟河埒口，天街向上重塑堰桥】

一年前的7月18日，位于1号线与S1线接轨站堰桥站旁的惠山龙湖天街（惠山新城TOD未来之芯商务枢纽项目）正式开工，施工仅一年，项目西侧塔楼已率先完成“正负零”节点，正式迈入地上主体结构施工新阶段。我也是第一时间来到现场拍下了这座无锡第一个龙湖天街项目的建设现场：地上五层的商场西侧主体结构开始二层楼面的模板施工，已经可以清楚看到未来的中庭结构；最西侧L形公寓塔楼的钢筋正向上延伸。根据惠山发布消息，龙湖天街将于明年底开业，惠山副中心正从万达广场单打独斗的局面转变成龙湖天街、悦尚奥来等大型商业多点开花共同发展的繁荣景象。而惠山区另一个商业旗舰—洛社杉杉奥莱装修进度已达95%，将于9月盛大开业，从已公布的招商来看，品牌相当能打，有望形成“东有百联，西有杉杉”的奥莱双翼格局。

与此同时，滨湖区不出意外又要出意外了。与惠山龙湖天街同一天拿地的来福士·界项目，在缓慢推进了一年半后，5月传出被市府提级论证并叫停的消息，截至目前仅完成地块临时围挡和勘探，隔壁世纪金源某楼盘更是撤下相关宣传标语，印证了“叫停”的传言。尽管与新加坡凯德高调签约，并量身定制凯德旗下首个“来福士·界”品牌，滨湖最终未能完成河埒口副中心的商业更迭，也未能实现区内项目兑现0的突破（中信、芳草地、砂之船……）。河埒口作为滨湖区（原郊区）的传统中心，坐拥城西地铁2/4号线换乘站黄金位置。自2010年无锡首座万达广场成功开业后，一直在北侧预留后续商业更新的扩展地块。此后数十年，高岛屋、红星、龙湖曾都有意向或签约过此地块。据悉，凯德目前正积极与南京等省内其他城市洽谈合作，盐城签下凯德壹中心，镇江有意向将“来福士·界”品牌落地协信广场。无论结果如何，不希望凯德成为第二个永旺，影响其在无锡后续发展投资信心。

当下国内商业项目更新迭代，普遍呈现出力度空前的轻资产转型态势。年内人气爆棚的万象城西区、正在建设中的惠山龙湖天街，均采用政府出资持有物业、专业商管团队全权运营的经典轻资产合作模式；除此之外，存量闲置物业改造盘活，也是轻资产模式的主流路径，恒隆广场三期、方圆荟等项目，都是无锡本地人耳熟能详的标杆案例。受制于整体环境，无锡国资新建项目现已全部暂缓推进，来福士·界成为首个搁浅的商业新项目。雅居乐商业地块、安镇站上盖等原本计划近期落地的地块也遥遥无期。存量商业盘活之路同样布满挑战。老旧商业受原始设计标准、主体结构、硬件配套等先天条件约束，改造后的消费场景与体验感很难对标现阶段全新建造的商业体。还有部分闲置物业区位条件薄弱，缺少轨道交通配套，往往开业初期热度达到顶峰，后续客流持续走低，江南大悦城就是这类项目的典型代表。

最后我想说，商业开发别搞一刀切。市中心地段人流足、消费能力强，本来就需要更新换代，用心运营完全可以做成优质商圈，还能拉动整片区域一起繁荣。底子本身就差的物业，就算不断砸钱进去，后续也很难赚到钱，纯粹是填不完的窟窿。盘活存量不能流于形式，不能为了改造硬上项目，要具体项目具体分析，量身定制最合适的发展方案才行。

（图1～9惠山龙湖天街，图10～11惠山希尔顿酒店，图12～14来福士·界，图15～18滨湖万达广场望三阳广场、万象城、万象汇）