京东收购香港酒店，还有哪些独栋可关注？1. 京东收购油麻地酒店：从酒店到学生宿舍
京东此次收购的标的是位于油麻地上海街268号的香港海景丝丽酒店，交易对手为远东发展（00035.HK），初步购买价7.5亿港元。物业目前正由酒店客房改造为学生宿舍，预计2026年下半年完成全面转换。

交易采用所有权与运营权分离的结构：京东获得物业所有权后，远东发展旗下DHI Hotel Management HK Limited将继续担任管理人，负责运营三年，并每年提供4500万港元保证收入。按7.5亿港元购买价测算，年化保证收益率约6%。

2. 京东近20个月在港物业投资版图
这笔交易是京东近年在港物业投资的第三宗公开收购，累计耗资约60亿港元：
时间 标的 金额 类型
2024年底 沙田利丰中心（整幢工厦） 约18亿港元 物流地产
2025年底 中环中国建设银行大厦50%权益 约35亿港元 甲级写字楼
2026年7月 油麻地海景丝丽酒店 7.5亿港元 学生宿舍

京东的投资策略已从传统写字楼延伸至主题性租务物业。建行大厦位于中环干诺道中3号，前身为香港丽嘉酒店，重建后楼高27层，总楼面约22.9万平方呎；沙田利丰中心建筑面积48.7万平方呎，是2024年香港最大的工业楼宇交易之一。

3. 市场背景：学生宿舍成另类资产新赛道
京东入局的底层逻辑是香港学生宿舍的供需严重失衡：

需求端：2024/25学年非本地学生已增至9.2万人，八大院校宿位缺口约4万个；预计2029/30学年缺口将扩大至14.7万张。

供应端：目前私人学生宿舍入住率高达98%至100%，租金自2022年起每年稳步攀升近一成。

政策端：香港2025年《施政报告》将非本地生学额上限由40%提高至50%，并推出"城中学舍计划"便利酒店及商厦改作学生宿舍。

2025年至2026年第一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额逾85亿港元。

4. 近期可关注的香港其他资产交易

仍在招标/可关注的核心区全幢物业：
中环利东大厦（利源东街9号）
湾仔告士打道88号
上环柏廷坊

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