7 月 4 日，北清橡树湾成交一套95 平南北三居，15 层，楼栋位置近北清路，成交价 370 万；

同户型最近的成交

4 月 26 日成交的 11 层，不临北清路，386万；

4 月 14 日成交的 11 层，临北清路，377万；

最近北清橡树湾的趋势不太好。

第一是本身小区的位置和配套没有优势。在昌平南同批的次新房小区中，虽然大家都破发了。但是相对而言，北清橡树湾跌的确实要更多一些；

第二是旁边有华润新拿的 0002 地块，楼面价对比北清橡树湾来说低了1万多，只有 2 万。而且容积率降低了很多，地块条件要更好，很快就要入市了；

现在有一种舆论，很多人借着四代住宅、高得房率这些字眼，疯狂的打压二手房。北清橡树湾就是一个很好的案例，正好我们可以对比一下。

华润 0002 地块跟北清橡树湾形成了直接的竞争，同一个开发商，位置上没什么差异，容积率降低了，得房率提升了，所以这很容易引起潜在购房群体的观望情绪。

北清橡树湾 95 平的三居得房率是75%，套内面积 72 平。我们按照套内面积 72 平，得房率 95%来算，那一套房子的面积就是 76 平。

我们拿龙樾海序和国贤府 Park 来对比，76 平也是最小面积段的三居了，而且户型格局跟北清橡树湾95平三居也类似。

可能有的人会说，北清橡树湾的这个户型是临北清路的，会有噪音的影响。其实从现在华润平西府地块透露出来的消息来看，76 平的三居也是最小的户型，楼栋位置也是临北清路的。

所以接下来就看华润平西府的定价了，如果单价也是5 万，总价就是380万。跟北清橡树湾 95 平的三居差不多。

而且要从户型格局上来说，对比现在新房76 平的三居，其实北清橡树湾 95 平的三居户型格局要更好。不仅是双卫，而且都是明卫。

当然，虽然说是有一定的买入逻辑，但是基于现在以及未来的情况来说，北清橡树湾确实是有一些尴尬，这个问题的关键不在于流通性，而是市场给予的天花板不高。