一、基础数据

位置：昌平北七家平西府，北清路科创主轴

开发商：华润+未来科学城，物业：华润

指标：容积率1.8，19栋8-11层洋房+2栋17层小高层，共688户，车位1:1.2
预估均价：4.8-5.5万/㎡，总价380万起，改善主流550-850万

二、核心优势

1、产品稀缺性，北清路低密天花板
本盘仅1.8，大片8-11层洋房，楼间距开阔，无高密度压抑感；

2、户型实用性强，得房率突出
75㎡小三居：北清路少见小户型，预算400万内刚需首选，南北通透全明格局
95㎡三面宽三居，走量主力，南向双卧+大通厅，LDK一体化
128/160㎡大四居：双套房、6.2米大面宽客厅，多飘窗拓展，实际使用面积接近纸面+10㎡，得房79%-84%

3、自驾通勤碾压同板块，适配海淀码农
出门即北清快速路，5km直达北五环，30分钟直达西二旗、上地软件园；京藏、京承高速双路网，永丰、后厂村自驾通勤效率极高，是海淀外溢刚需/刚改重点盘。

4、配套成长性强，生活闭环成型
商业：1.2km首开LONG街（成熟综合商圈），自建沿街底商，在建小站公园TOD商业2026年底开业
教育：配建社区幼儿园，周边清华附中昌平悦府小学、昌平二中，片区规划多块九年一贯制教育用地
生态：东侧滨河公园，大片绿地
医疗：3km积水潭回龙观三甲医院

5、央企开发+自持物业，交付安全感拉满
华润润系在北京长期有口碑（橡树湾系列），联合未来科学城一级开发主体，区域配套落地兑现能力强；万象生活物业，社区维护、二手房保值能力在昌平新房里第一梯队。

三、硬伤+不利因素

1、地铁短板，轨交不友好，距8号线平西府站直线1.1km，实际步行2.2km，纯步行超过25分钟，仅适合骑车/社区接驳班车

2、北侧临北清快速路，噪音分层明显，1、2号楼北侧直面主干道，无高层遮挡，噪音60-65分贝；

3、楼栋排布有遮挡，采光分层差异大，小区中间两栋17层小高层，会对北侧洋房楼栋造成采光、视野遮挡

4、学区无确定性，不能做购房核心逻辑，周边现有学校仅满足基础义务教育，无顶级名校确定性划片；

5、短期城市界面一般，成熟需要时间，周边还有部分空地、村镇待改造，短期界面不如回龙观成熟核心区
6、 http://t.cn/R2Wx665