2026年7月1日，在中国房地产业出现新情况的状态下，中国的法院改变了中国建筑行业审判的规则。这一天    《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称《建工解释二》）正式施行。这部共二十三条的司法解释，由最高人民法院审判委员会第1969次会议于2026年3月17日通过，核心目标就一个彻底终结延续多年的资质挂靠模式。
      新规的核心就两条：挂靠合同一律无效，挂靠费、管理费一律不支持。
第一、挂靠合同一律无效，挂靠费、管理费一律不会再被法院支持。
  《建工解释二》第三条第一款明确规定：“建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。”
       变化在于既往一贯的实践中，资质借用的表现形式多种多样，包括但不限于：建筑施工企业允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照；转让、出借资质证书；名为内部承包、合作经营或联营、个人承包、专业分包或者劳务分包实为资质借用行为。近年来还出现“加盟分公司”形式的资质借用现象。无论以何种形式出现，只要构成出借资质或允许他人以本企业名义承揽工程，相关协议均将被认定为无效。
      企业通过出借资质收取的“管理费”“挂靠费”“使用费”等，法院将一概不予支持。这意味着，被挂靠企业即使与挂靠人签订了“管理费协议”，也不能通过诉讼要求挂靠人支付管理费。实践中常见的“按工程款3%-5%收取管理费”的做法，在新解释下彻底丧失了司法保护，成为了一段历史，习惯了这么做的将茫然。
在过去的实践中，部分法院认为挂靠合同无效后管理费条款当然无效，部分法院则认为被挂靠企业如果实际参与了管理，可以酌情收取合理管理成本。新解释直接否定了管理费请求，不再区分是否实际管理，统一口径。
      此外，人民法院还应当依照本解释第二十二条规定，及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送建设行政主管部门依法查处。这意味着出借资质不仅面临民事上的不利后果，还可能引发行政处罚。
第二、工程质量合格，挂靠人仍可主张折价补偿款。
      《建工解释二》第三条第二款规定：“建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。”
这是新解释的重要新增内容。原《建工解释（一）》没有明确规定挂靠人能否向被挂靠企业主张工程折价补偿，实务中各地法院裁判不一。新解释明确：工程质量合格是前提，挂靠人可以参照双方约定的付款条款，向被挂靠企业主张折价补偿款。
      这里的“折价补偿”而非“工程款”，是因为合同无效后不能直接依据合同主张工程款，但《民法典》第793条规定合同无效但工程质量合格的，可以参照合同约定折价补偿。
风险提示： 
      在挂靠情形下，即使建设工程质量合格，出借资质的企业仍可能被判决向挂靠人支付折价补偿款。这实际上阻断了出借资质企业通过无效合同获取利益的空间，同时压实了出借资质方向借用资质方的付款责任。
即企业一旦出借资质，不仅无法收取管理费，反而可能承担向挂靠人支付工程款项的义务，面临“赔了夫人又折兵”的局面。
第三、发包人明知挂靠时，挂靠人可直接向发包人主张权利。
      《建工解释二》第四条规定：借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人请求发包人支付折价补偿款的，不予支持。
      但发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼，并判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
这就会导致如果发包人明知或应当知道挂靠事实，挂靠人可直接向发包人主张折价补偿款。此时，出借资质的企业虽被通知作为第三人参加诉讼，但在发包人与挂靠人之间可能直接被架空，既无法收取管理费，又可能丧失对工程款的控制权。
第四、表见代理风险：出借资质企业须对外承担民事责任。
      《建工解释二》第五条规定：“借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。”
这将使挂靠人以企业名义对外采购材料、租赁设备等，如果构成表见代理，企业须对外承担民事责任。企业出借资质后，对挂靠人的对外经营行为难以有效管控，但却可能因此承担巨额的材料款、设备租赁费等债务，风险极大。
第五、民事责任、行政责任乃至刑事责任全面升级。
      《建工解释二》对出借资质、允许使用本企业名义的合同认定无效，同时规定建筑施工企业以此主张的资质出借使用费等，人民法院不予支持。这就给之前以出借资质获取利益的途径彻底堵死。
      《建工解释二》施行前，司法实践中有的法院支持所谓的管理费，有的法院部分支持，有的法院予以否定。这些出借资质的企业以管理费的方式主张的费用，其本质就是资质出借的费用或是挂靠费用，在一定程度上的支持，就是纵容了违法获利。新规明确规定不予支持，且没有分情况，未来只要容许挂靠没有利益只要风险。
      更重要的是明确规定司法机关将建立线索移送机制，及时把案件中发现的资质借用违法线索、相关证据及问题情况，移送建设行政主管部门依法追究相关主体行政责任，形成“司法惩戒+行政查处”双重震慑。
第六、面对巨大的变化相关行业如何应对？
对被挂靠企业（出借资质方）：
      出借资质的企业面临的风险包括但不限于：
1.无法收取挂靠费、管理费等均不予支持。
2.可能被判决向挂靠人支付折价补偿款，工程质量合格是前提。
3.可能因表见代理承担对外债务，材料款、设备租赁费等。
4.面临行政处罚，建设行政主管部门依法查处。
5.可能引发刑事责任，在特定情形下出借资质的责任人当然要担责。
对挂靠人（借用资质方）：
      挂靠人需要注意的是：
1.工程质量合格是主张折价补偿的前提，务必保留质量合格的证据（分部分项验收记录、隐蔽工程验收记录、检测报告等）。
2.发包人善意时，挂靠人不得直接向发包人主张，只能向被挂靠企业主张。
3.发包人明知挂靠时，挂靠人可直接向发包人主张，但需提供证据证明发包人知道或应当知道。
综上，延续多年的资质挂靠模式，未来会被彻底终结，法院延续了多年的判决依据在对待建筑施工企业判决时全面变化，需要从合同的签订、履行、结算等全过程守住合法合规的底线，杜绝出借资质、非法分包、转包。摒弃之前“甩手掌柜”的经营思维和模式，从源头上杜绝出借资质情形。未来广泛存在在建设施工企业领域的资质挂靠模式将消失。
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