［7月3日]第2923期指数估值
今天大盘整体微涨，波动不大，截止到收盘，还在3.7星。
大中小盘股都上涨，大盘股上涨多一些。

昨天成长风格单日大跌，价值风格上涨。
今天成长风格又反弹了一些。

A股有风格轮动的特点。
熊市的时候可能一两年轮动一次。到牛市中后期，风格轮动的速度会更快。
短期里还是会看到风格频繁的切换的。

港股也整体上涨。
港股红利、港股科技股领涨。
螺丝钉也汇总了港股指数的估值，供参考。

1.有朋友问，房地产还能投资么？

（1）房地产也有牛熊市周期，平均15-20年一轮。
例如2003-2008年是上一轮房地产熊市。当时甚至一些一线城市买房送户口。
2009年四万亿计划刺激下，房地产开启了牛市上涨，持续到2018年前后，不同城市陆续达到牛市巅峰。
2020年之后，房地产逐渐进入这轮熊市。

房地产的体量巨大，在居民家庭资产中占据40%多的比例。
比“存款+股票+债券“加起来体量还大。

（2）房产也属于非标准资产。
因为房地产整体体量巨大，跟股市一样，很难出现整体普涨行情。
不同城市、不同地段，结果可能天差地别。

·先看城市和地段
房子本身是不值钱的，值钱的是生活在这个地区的人。
人口净流入，以及人均可支配收入增长较快，这样的城市，优质地段的房产会更有潜力。
这里的优质地段，对应的是这座城市的优质资源。
比如地铁、好学校、好医院、产业中心等等。

·再看房产估值指标。
简单的看租金收益率，至少要超过同期的国债利率（目前1.7%上下）。
逻辑很简单：单套房产的安全性，是不如国债的。
既然承担了更高的风险，就应该要求更高的回报作为补偿。

最好是，租金收益率超过同期的银行贷款利率。
不过目前大多数城市的租金收益率还没达到。

2.不过综合下来，住宅等房地产的投资还是门槛比较高、周期较长。

在基金领域，房地产投资，对应的通常是REITS（房地产信托基金）这类资产。

REITS底层投资的，是商场、写字楼、产业园区、高速公路等基础项目。
作为基建大国，过去历史上，沉淀了大量的这些基础设施项目。
正常情况下，这些项目是一年年收取租金，花几十年把本金收回来。

后来就开发了REITS这类基金：项目包装到基金中，基金上市募集资金。
募集的钱，给到原来项目的拥有者，就可以提前获得收益，去开发别的项目；
买REITS的投资者，获得项目的租金收益。

REITS会把收到的租金的90%，以基金分红的形式分给投资者。
REITS的估值，跟红利指数基金非常相似，也是看股息率，在股息率高的阶段投资。
目前REITS的股息率，大致在历史的60-70%上下。

3.不过REITS因为是高分红品种，跟红利指数，今年是“难兄难弟”。
成长风格强势的时候，会从市场中吸收资金。
红利、REITS都被短期抽血，今年也都是下跌的。

在REITS上，这几年是鼓励发展的，对应品种的数量增加很快。
今年7月，REITS指数基金也首次出现了，跟股票指数基金的投资方式是一样的。
新基金也不会马上投资，会观察一段时间。
等新基金运作稳定了，也会把估值数据加入进来的。