#上海二手房成交量创五年同期新高##上海二手房成交量创五年同期新高#完整事件梳理

一、核心官方数据（2026上半年）

依据上海“网上房地产”交易中心权威数据 ：

1. 上半年二手房累计网签14.7万套，2022-2025年同期分别为5.68万、9.51万、10.89万、13.01万套，创下近五年同期最高纪录，同比2025年上涨约13%。
2. 月度走势：

- 2月受春节影响仅1.13万套；
- 3月成交31216套，近五年单月首次突破3万套；
- 3-6月连续4个月单月成交超2.5万套；
- 6月网签25158套，同比大涨21%，传统梅雨淡季热度未回落，周末单日成交全部破千套。

二、成交量持续走高四大核心原因

1. 2月“沪七条”新政全面放宽门槛（核心推手）

- 限购松绑：非沪籍外环内购房社保由3年缩短至1年；居住证满5年无需社保可直接购一套；社保满3年可外环内增购一套，新增超9万潜在购房群体 。
- 公积金加码：首套家庭公积金上限160万提至240万，多子女、绿色住宅最高可贷324万，执行“认房不认贷”。
- 税费下调：不满2年二手房增值税从5%降至3%，置换卖房个税退税政策延续至2027年底，大幅降低置换成本。
- 托市配套：官方收购400万以下二手房源用作保障性租赁住房，盘活老旧房源，打通“卖旧买新”置换链。

2. 房价筑底企稳，刚需集中入场

此前上海二手房经历连续9个月下跌，价格回归合理区间，300万内小户型刚需房源去化极快；2月起二手房价格环比由负转正，连续多月小幅微涨，观望买家结束持币待购，见到合适房源快速下定。

3. 需求结构：刚需打底，改善置换接力

- 上半年前期：300万以内地铁小户型、学区老破小快速走量，刚需托底市场；
- 4-6月改善需求释放：500-1000万两居、三居成交占比持续提升，置换家庭“以小换大、以旧换新”成为成交主力 。

4. 供需结构改善，优质房源稀缺

全市二手房挂牌量同比下降近20%，高性价比笋盘持续消化；成交量回暖后业主惜售心态增强，让利空间收缩，供需趋于平衡，带动成交周期缩短、带看量持续走高，线上咨询客源提前1个月先行升温 。

三、市场显著特征：分化行情明显

1. 冷热两极
热门板块（市区学区、近郊地铁次新房）量价同步修复，部分小区成交价回升10-30万；远郊无配套、大户型、老旧大户型即便降价，成交依旧冷清。
2. 淡季不淡
往年6月梅雨期会自然降温，2026年带看、网签维持高位，淡旺季边界模糊，市场具备持续性韧性。
3. 价格温和修复，无暴涨行情
整体以企稳小幅回升为主，不存在普涨，仅核心优质房源小幅回弹，整体调控保持平稳。

四、网友与业内两大主流观点

乐观看多：市场良性修复

1. 限购、信贷、税费组合政策精准释放刚需与置换需求，一线核心城市房产抗跌属性凸显；
2. 存量房时代二手房成为交易主力，置换链条打通后市场具备长期稳定支撑；
3. 库存回到合理去化周期，居民资产预期修复，有利于稳定宏观消费。

理性提醒：结构性分化，不存在全面大涨

1. 热度集中在刚需、改善优质房源，远郊非优质房源去化压力仍大，不要误判为全面楼市大涨；
2. 本轮回暖以政策托底、价格回归价值为基础，调控底线未放松，不存在大幅涨价空间；
3. 短期成交放量后优质笋盘减少，后续成交增速大概率平缓回落，市场回归温和稳态。

五、下半年行业预判

机构预测9-10月传统金九银十叠加年末置换需求，市场或将迎来第二轮小幅回暖；新房改善型房源持续入市，二手房置换需求保持稳定，整体维持“量稳价温和”格局，不会出现过热行情。

http://t.cn/AXoGm6tw