微博短评｜广渠路地王正式挂牌，懋源・騴橒臺会降价吗？
广渠路南磨房地块考古全部收尾顺利挂牌，之前靠竞品停工独享窗口期的懋源・騴橒臺，好日子到头了，不少改善客户都在问：客源被截胡，项目会不会降价走量？
先聊之前地块出土古墓这件事，从历史地理和古河道史料就能预判，这片区域根本出不了高等级权贵墓葬。元大都不覆盖朝阳东部，古时这里只是郊外农田；明清权贵墓葬讲究西北靠山高地，东南低洼平地本就不适合修贵胄陵寝。
很多人说西大望路小武基是萧太后河起点，临河算是风水吉地，但查阅《活起来的大运河》相关记载，辽金史料并无萧太后开挖此河的记录，河道名称只是后世民间附会，古河道当年是漕运运粮通道，并不适合墓葬，且如今河道走向、点位和辽代古水道早已大变，这块地离古河道遗迹很远，出土的只是普通平民墓，考古周期短，几乎不影响地块价值，如今顺利入市，直接补齐东四环核心豪宅供应。
两个项目直线距离不足 3 公里，瞄准同一批 2000-3000 万朝阳本土老钱客群，但地段差距没法靠产品填平。广渠路地王处在西大望路富人圈正核心，对望金茂府、近合生汇双地铁，是本地置换首选；懋源・騴橒臺在松榆里外围，周边老小区扎堆，城市界面偏弱，在地缘改善客群心里天然低一档。
再看成本，项目拿地楼面价超 6.5 万 /㎡，叠加各类综合成本，保本单价就要 10 万 +，备案均价 15.58 万 /㎡，明面大幅降价等于亏本，房企根本没有操作空间。而且千万级顶豪一旦公开降价，会直接破坏高端定位，引发已购业主不满，懋源不会选择这条路。
但客源分流的压力实打实摆在眼前：东部千万级地缘改善客群总量有限，国贸造富能力逐年减弱，以前片区无新房，客户只能退而选騴橒臺，现在核心地块上新，九成意向客户都会转头等新盘，项目去化速度必然放缓。
预判后续价格走势：
1、对外公示售价会稳住，不会出现公开降价；
2、变相让利会持续加码：渠道佣金提升、低楼层特价房、赠送车位软装、物业费减免等隐性优惠增多，实际成交底价悄悄下探；
3、长期回款承压后，尾盘阶段打包优惠力度会更大。
简单总结：短期明面上不会降价，但购房者议价空间明显变大，不急着上车的改善客群，可以观望等待更好的让利窗口。