锦江最后的自留地——琉璃厂，或即将迎来新生。

曾经的力斯特药厂，已经完全拆除变成净地，重新规划为了21.3亩的住宅用地，可能在今年下半年会入市拍卖。

这块地对于琉璃厂来说就相当于万科朗拾交子对林家坝的意义，是涅槃的开启，也是价值兑现的起点。

当然这块地并不是琉璃厂的核心位置，西边还有个4s店，离三环也没有啥退距，地块较小，整体素质在琉璃厂肯定不如后面卖的带江景视野的住宅地好，结合锦江区土地较高的起拍价和市场环境，预计不会有太高的溢价。

其实地价高了不是好事，我就不喜欢那些高地价的项目，意味着成本高；地王频出通常也代表一二级市场不会给三级市场留利润，市场上喜欢地王的基本都是中介或者找接盘侠的炒房客。

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对于琉璃厂的整体定位，其实一直是个流量挺大的争议，我认为琉璃厂还是算金融城和站南以及东湖板块的外溢；不过白纸作画，结合全新的产品，有潜力成为区域龙头，这点欢迎留言讨论。

琉璃厂历史悠久，起源于距今700多年前的五代十国，兴盛于北宋，大明时期被蜀王府接管为官窑，专烧琉璃建材，一度再次繁荣。不过满人入关后由于长期战乱，几百年都是废墟，自改革开放后才被重新建设。

琉璃厂和林家坝的区别就是没有什么不利因素，没有坟也没有旁边庙山的byg；琉璃厂也被老成都多年误解，其实那些东西多年前就被锦江区放到了三环外；所以也看得出琉璃厂一直被锦江区寄予厚望，本想遵循城市客观发展规律逐步开发，由于拆迁不了索性只有先去开发更差的区域为财政纾困。

不过琉璃厂板块目前也有很多局限性，比如其北端是铁路，是连接南站和东站的主线，由于铁路宽度较大，路网只能通过下穿链接北端；南部由于没有任何跨线桥，目前动线非常单一，只有锦华路能跨过三环直抵金融城片区，所以板块端头的老楼盘凯丽香江门口经常堵车，因为很多车辆要走桥下跨三环；不过琉璃厂出生即带一条地铁，能给居民提供更多的出行和通勤选择，相比锦江区其他开荒板块是个加分项。

所以琉璃厂如何破圈？我曾经写过一篇关于铁路和三环间隔断板块的文章http://t.cn/AXSuqRuh，总结了太平园，蓝谷地和站南板块的区别，就是站南板块有天府大道和多座跨线桥链接南城都汇和天府长城板块，天府大道两侧东西向也有主干道链接，结合高9的学区溢价（站南东是和平学校无学区溢价）才有现在的价格；所以同类型半隔断板块琉璃厂的客群扩容最好的解决方案，也只有靠修桥！修三环跨线桥和跨锦江链接高新区东苑的桥梁；首先修跨线桥对于锦江区来说我相信不是难事，毕竟两地都在区内，且金石路和三色路都能出方案连接上；相反修跨江的桥梁可能困难，毕竟对面是高新区，对高新区没有任何好处，只有全靠锦江财政；不过最近锦江区有个攀成钢的跨沙河大桥动工，主要利好的是大观和东站成华区的项目，虽然可能因为林科院和锦东庭园的“神秘力量”主导了这个项目，但也不排除锦江这种主要依靠土地财政的行政区，会下修跨江桥的这种血本搞土地增值。图3 图4

不过琉璃厂，林家坝这些板块可能都难有学区溢价，毕竟学区市场已经饱和向下，锦江区三字和村小改名甚至全新的直属校区都已不是能有学区溢价的”金字招牌”。

总结下来就是相比于定位类似的林家坝板块，琉璃厂未来的居住价值可能更高，毕竟周围区域早已完成了城市化，时间仿佛停留在了“城乡结合部”一样的琉璃场；板块也没有不利因素，还有一些非标城市更新商业（金具场）正在修建，可能会吸引更多的国央企开发商下场拿地；当然蓝图是十分美好的，真实价值还要看项目兑现和区域内的拆迁进度。

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