日本中华总商会不动产部会活动｜三井住友地产行业分享总结

本次日本中华总商会不动产部会活动中，三井住友地产针对当下日本不动产市场现状、宏观环境、供给痛点及消费需求趋势展开深度分享，结合最新市场数据，剖析行业核心走势，具体内容整理如下：

一、日本不动产细分市场最新现状

目前日本核心城市不动产各细分赛道行情坚挺，低空置率、稳涨租金成为主流趋势，市场韧性十足。

1. 商业零售地产：银座、涩谷等东京核心商圈商铺空置率趋近于0%，租金保持持续上行态势。随着入境海外游客全面回流，叠加商圈品牌集聚的广告赋能效应，实体商铺租赁、入驻需求极其旺盛。

2. 东京写字楼市场：市场空置率仅维持在2%左右低位，租金同比涨幅达10%。受建筑材料、人工成本大幅上涨影响，新增写字楼供应严重不足，业内预判，东京写字楼低空置、高租金的市场格局将长期持续。

3. 东京租赁公寓市场：受东京高生活成本影响，人口流入速度略有放缓，但城市单身居住群体持续扩容，且年轻群体租房居住偏好显著提升，带动小户型公寓需求坚挺。其中18-30㎡刚需小户型空置率仅3%，租赁市场稳定性极强。

二、市场整体宏观环境

当前日本不动产市场宏观环境利好居多，多重因素对冲行业下行风险，市场整体平稳向好。

1. 物价与租金：国内物价呈现温和、持续性上涨态势，房企及房东租金转嫁传导节奏稳步推进，有效对冲房价下行压力，房价整体走势稳健。

2. 市场利率：当前市场利率虽较前期基准有所上调，但实际对不动产价格的压制力度远低于市场预期，并未对行业行情造成明显冲击。

3. 日元汇率：日元贬值幅度超出市场预判，但并未抑制海外投资热情，境外资本对日不动产投资热度持续高涨，跨境投资活跃度保持高位。

三、供给端核心制约因素

行业供给端核心瓶颈集中于建材供应链，成为限制新增房源、项目开发的关键因素。
住宅建设所需塑料、涂料等核心原材料供应链周转受阻，出现明显供应滞后问题。整体原材料储备总量充足，但因原材料加工工序繁杂、流转环节较多，导致成品建材实际市场供给持续偏紧，直接制约住宅项目开发落地效率。

四、2026年Q1消费与市场需求趋势

2026年第一季度日本入境消费结构、住宿市场迎来结构性调整，行业从传统购物消费向体验式消费转型。

1. 访日整体消费：入境游客整体消费规模同比上涨3%。消费结构呈现明显迭代变化，中国游客消费金额同比大幅回落50%，但欧美等海外游客住宿、娱乐体验类消费大幅增长，完全对冲消费缺口，日本入境消费正式从“购物主导”转向“体验主导”。

2. 酒店住宿市场：入境游客总人数小幅增长，但受日本本地物价、住宿价格走高影响，游客平均停留天数缩短，酒店整体入住率小幅回落，住宿市场呈现“量微增、质微调”的特征。