张江孙桥社区商业用地底价成交，要求100%自持

上海张投邻鲤商业发展有限公司（张江集团旗下商业运营平台）于2026年5月8日，以底价约5960万元竞得浦东新区张江集镇孙桥社区单元08-07地块，成交楼面价约3270元/㎡。地块位于孙桥路以东、横沔江路以南、已建孙桥住宅区以西、华夏中路以北，隶属张江科学城北部大型居住配套组团，土地用途为C2商业服务业用地，出让面积9120㎡，容积率2.0，计容总建面约1.824万㎡，建筑限高24米。

据出让文件及产业监管协议，该地块须严格按"社区邻里中心"标准开发建设：

• 强制业态：须配建独立菜场不少于3500㎡（不得设在地下或半地下，须首层有直接对外出入口）；社区食堂不少于600㎡；老年日间照料中心不少于500㎡；卫生服务站不少于400㎡；剩余面积可做便利超市、轻餐饮、生活服务等社区配套商业。

• 自持要求：全部计容商业物业（100%）须由受让人整体持有并自主或委托运营，禁止分割转让、禁止散售、禁止变相以租代售，自持期限不少于15年。张江管委会将对菜场及公建配套运营情况实施年度考核。

• 开竣工约定：土地出让合同签订后12个月内开工，30个月内竣工并投入运营。

• 停车配建：机动车位不少于120个，非机动车位不少于300个，充电车位占比≥30%。

孙桥社区是张江科学城北部重要的居住承载区，近年陆续交付盛大青春里、绿洲康城、申江豪城等大型住区，常住及就业人口持续增加，但缺乏标准化菜场及一站式社区商业。居民日常买菜长期依赖临时疏导点及周边小型农贸市场，品质与卫生管理难以匹配张江高知人群需求。该邻里中心建成后，将填补孙桥及张江北部约3公里半径内标准化社区商业空白，直接服务周边约5万常住人口及部分张江园区年轻白领。

张江集团以全资子公司底价摘牌并承诺全自持运营，体现张江科学城"以产促城、以城带产"的配套先行思路。在上海市鼓励"15分钟社区生活圈"建设的政策背景下，强制配建菜场+公建并100%自持的要求，实际上将社区商业从"销售型变现"转为"服务型持有"，对国企平台运营能力提出精细化要求。该项目也被业内视作浦东大型居住社区配套商业"国企托底+持有运营"的典型案例，预计2028年内对外开放。