东京也开始收紧了！日本民宿的风向，真的变了

6月17日，日本观光厅发布通知，允许地方政府根据实际情况，对住宅宿泊事业（民宿）实施更严格的营业限制，甚至可以通过条例将营业天数降至“0天”。

几乎与此同时，东京台东区宣布：

📍自2026年10月1日起，新申请备案的民宿，原则上工作日不得营业，仅允许周末及节假日前后营业。

如果说此前大阪对民宿的持续整顿只是一个信号，那么如今东京的动作，则意味着日本民宿监管正式进入新的阶段。

事实上，距离《住宅宿泊事业法》（民宿新法）实施，仅仅过去了8年。

2018年，日本向民宿打开大门，希望通过盘活闲置住宅、促进地方经济、缓解酒店不足等方式迎接不断增长的海外游客。只要完成备案，普通住宅也能合法经营民宿，每年最多营业180天。

当时的逻辑很简单：

房东增加收入；
游客获得更丰富、更便宜的住宿选择；
地方经济获得新的增长动力。

但8年过去，情况正在发生变化。

随着访日游客数量持续增长，民宿数量也迅速扩张。全国备案民宿已超过4万套，如果加上特区民宿和旅馆业许可设施，实际规模远高于这个数字。

与此同时，各种问题也开始集中出现：

▪️ 噪音扰民
▪️ 垃圾管理混乱
▪️ 人员频繁流动带来的治安隐患
▪️ 违规经营和无证运营
▪️ 利用民宿进行灰色商业活动

以东京新宿区为例，民宿相关投诉数量从2021年的70件增加至2025年的924件，短短5年增长超过13倍。

当越来越多住宅楼被短租客占据，当部分经营行为逐渐偏离最初“共享住宅”的定位后，民宿问题已经不再只是旅游问题，而开始演变成居住环境管理问题、社区治理问题。

因此，本轮政策变化的核心，并不是突然打压民宿，而是监管逻辑正在发生转变：

过去强调“增加供给”，现在开始强调“规范供给”。

值得注意的是，日本政府提出的“访日游客6000万人次目标”并没有改变。

游客还会继续增长，住宿需求依然旺盛。

变化的是：

未来哪些物业能够承接这些需求。

对于投资者而言，影响最大的可能不是市场需求，而是市场结构。

未来几年，日本住宿市场或将呈现几个明显趋势：

✅ 灰色经营空间进一步压缩

✅ 持有旅馆业许可的物业价值提升

✅ 酒店及正规住宿设施受益

✅ 长租住宅的稳定性进一步增强

✅ 住宅型民宿进入精细化运营时代

从大阪到东京，日本正在结束民宿行业的“野蛮生长期”。

这并不意味着民宿没有未来，而是意味着未来能够生存下来的，将是那些更加合规、更加专业、更加具备运营能力的经营者。

对于投资者来说，真正值得关注的已经不是“还能不能做民宿”，而是：

未来哪些资产，能够在更严格的监管环境下持续赚钱。

日本民宿市场没有消失，但它正在进入下一个阶段。