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总建筑面积446平方米的0类区域农村小别墅，2018年9月因棚户区改造新城规划开发而拆迁安置，重置成本法给估了83万元，折1800多一平方米。当时城中村周边市场商品房房价1.5万元左右。连个零头都不及，周边市场价格没有参考一点点。用的还是2011年的建设成本标准和2015年的装修成本标准，这样的折上折再折也是相当的醉了。最后分配安置点房子还是24小时不间断近80分贝噪音污染区安置房，这是纯纯把农民挤干榨尽不当人待的典型。
全国还有比苏州相城区众泾社区集体土地成片拆迁安置玩得更狠的地方吗？

《房屋估价及拆迁安置非法情况履职审查申请书》

申请人：万春雷
联系电话：15050122963
原房屋地址：苏州市相城区元和街道众泾社区吕池浜142号（吕池浜3、4组）

被申请履职单位：苏州市相城区人民政府
住所地：苏州市相城区阳澄湖东路8号

一、申请事项

请求贵府依法履行管理、审查职责，对元和街道众泾社区鑫塘河西（塘河西）协商搬迁项目全流程开展专项审查，并依法作出处理，具体请求如下：

1. 审查案涉项目以“协商搬迁”名义变相实施集体土地房屋征收的行为，核查项目是否具备合法征地、征收审批手续，责令纠正规避法定征收程序的违法行为；
2. 审查案涉《房屋补偿价值分户评估单》（苏信谊行拆估字2019第zjclcb-6号），依法认定该评估报告存在委托主体不适格、评估方法适用错误、评估时效超期、计价标准失效、科目核算混乱等违法违规问题，确认其不能作为补偿依据，责令重新开展合法评估并完整出具报告；
3. 审查《农户协商搬迁补偿协议书》，认定协议签约主体无权限、缺少村民民主议定程序、高额违约金、强制搬迁、暂扣补偿款、限制后续安置权益等条款违法，责令整改或废止违法条款，组织各方重新签订合法合规的补偿协议；
4. 审查三份《安置房购销合同》，纠正合同援引废止法律、安置面积大幅缩水的问题，依法调整安置方案，保障申请人原有居住水平不降低；
5. 督促属地元和街道办事处、众泾社区居民委员会、评估机构、安置房建设单位针对全部违法违规事项逐项作出书面答复，并将审查、处理结果书面送达全体申请人。

二、事实经过

申请人家庭系苏州市相城区元和街道众泾社区吕池浜142号房屋权利人，案涉房屋经测绘总建筑面积446.58㎡，属于城市规划区内城中村住宅，地块已纳入棚户区改造范围。
2019年12月26日，申请人收到苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具的《房屋补偿价值分户评估单》，评估总价合计871927元。2019年12月27日，申请人与众泾社区居民委员会签订《农户协商搬迁补偿协议书》。后续为落实安置，申请人于2024年9月25日先后签订三份《安置房购销合同》，安置房源均为众泾水岸花园27层高层公寓住宅，该安置方式不再为农户划拨独立宅基地。

近期申请人全面梳理全部档案资料、协议、评估文件、测绘图纸后，发现案涉项目从评估委托、评估作业、协议签订、安置合同订立到项目实施，存在多处违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《房地产估价规范》《江苏省土地管理条例》《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》等法律法规的情形，严重侵害申请人合法财产权、居住权。
因属地街道、社区及相关单位未主动纠正违法问题，现特向贵府提出履职审查申请，恳请依法履职管理、查处整改。

三、违法违规事实及法律依据

（一）项目实施层面：以“协商搬迁”规避法定征收程序，实施主体及流程违法

1. 实施主体不合法
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地征收、房屋搬迁的法定实施主体为县级以上人民政府。本案以社区居民委员会作为甲方签订搬迁补偿协议，居委会属于基层群众自治组织，不具备开展集体土地征收、房屋搬迁补偿的法定职权。
同时，案涉事项涉及全体村民宅基地、房屋等重大财产权益处置，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》，必须经村民会议讨论表决并留存会议记录、书面授权文件。本项目未履行法定民主议定程序，程序严重缺失。
2. 项目运作模式违法
我国现行法律无“协商搬迁”独立法定程序。案涉地块属于城中村棚户区改造，实质是集体土地征收及房屋征收行为，依法应当履行征地报批、征收公告、补偿方案公示、听证、作出补偿决定等全套法定流程。现以民事协议方式变相实施征收，刻意规避法定行政程序，剥夺申请人陈述、申辩、行政复议、行政诉讼等法定救济权利，项目实施基础违法。

（二）房屋评估层面：评估报告多项违法，评估结果不具备法律效力

1. 委托主体不适格
涉案评估单委托方为众泾社区居民委员会。按照《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋征收、拆迁评估的委托主体应为征收部门或合法拆迁实施单位，居委会无权委托开展征收类房屋评估，委托关系自始无效。
2. 评估出具严重超期，价格失真
评估价值时点为2018年9月21日，报告出具日期为2019年12月26日，间隔长达15个月。依据《房地产估价规范（GB/T 50291-2015）》，估价报告使用期限不宜超过一年，且报告需在价值时点后合理周期内出具。本次评估周期严重超标，建材、人工、房地产市场价格已发生大幅变动，评估结果与客观行情严重脱节。
3. 评估方法选用根本性错误
（1）重置成本法存在法定适用前提：仅适用于拆迁后另行划拨宅基地、允许农户自建房屋的情形。本案全部安置房源为高层公寓，永久不再分配宅基地，申请人彻底丧失原宅基地使用权及院落权益，完全不满足重置成本法的适用条件。
（2）案涉区域为苏州城区城中村，2018年周边商品房市场单价约15000元/㎡，区域内交易案例充足。根据《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》，存在大量交易实例时，必须优先采用市场比较法，且需选用两种及以上评估方法交叉验证。本次评估仅单一使用重置成本法，未采用市场比较法，也未书面说明舍弃理由，属于重大技术违规。
（3）宅基地区位价值核算不公：评估仅对建筑面积超出180㎡的部分，按照2/3系数打折计算区位补偿，180㎡以内合法宅基地完全未核算土地区位价值，变相侵占申请人土地权益。
4. 计价依据老旧，评估价值明显偏低
评估引用2011年房屋重置价格标准、2015年装修及附着物价格标准，距离2018年价值时点相隔多年，无法反映当期真实造价，以此计价直接压低房屋、附属物价值，结果显失公平。
5. 账目核算混乱，形式要件残缺
评估单将租房补贴、综合补贴等政策性补贴违规计入装修附着物科目，核算口径违反评估规范；同时评估机构仅交付分户估价单与测绘图，未提供估价委托书、现场勘查记录、影像资料、全套资质文件等法定附件，报告形式要件不完整。

（三）搬迁补偿协议层面：多项条款违反法律强制性规定

1. 协议核心补偿金额栏为空白，主要履约标的约定不明，存在重大风险；
2. 约定仅支付80%补偿款，剩余20%待搬迁后付清，无合法依据暂扣款项，侵害申请人财产权益；
3. 约定逾期搬迁按日千分之一、超30日按日千分之二计算违约金，年化利率最高达73%，远超《民法典》及司法解释规定的合理上限，高额违约金条款无效；
4. 约定居委会可单方强制搬迁、屋内物品视为自动放弃处置，居委会无行政强制权，该条款严重侵犯人身权与财产权；
5. 约定申请人后续若再有宅基地房屋，不再享受安置及补贴，该条款无法律依据，变相限制公民法定居住权益；
6. 案涉房屋为多名家庭成员共同共有，协议仅部分权利人签字，其他共有权人未确认、未追认，协议效力待定，无法对全体权利人产生约束力。

（四）安置房合同层面：存在法律适用错误、安置面积缩水问题

1. 三份《安置房购销合同》均援引已废止的《中华人民共和国经济合同法》作为订立依据，法律适用错误，合同效力存在重大瑕疵；
2. 原房屋建筑面积446.58㎡，置换的三套高层安置房总面积远低于原面积，加之高层住宅存在公摊面积，实际使用面积进一步缩减。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收农村住宅必须保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，本次安置面积严重不足，且存在极其严重噪音污染相关侵害无法被解决问题，违背法定补偿原则。

四、履职申请理由

苏州市相城区人民政府作为本辖区县级人民政府，依照《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，负有对辖区内集体土地征收、房屋搬迁、评估机构从业、补偿安置协议订立等事项的监管、管理、审查、纠错法定职责。

案涉项目评估、协议、安置全流程存在多处违法违规情形，评估结果严重偏离市场价值，补偿安置方案无法保障申请人合法居住与财产权益。相关基层单位、第三方机构未主动纠正违法行为，申请人多次沟通无果。现正式申请贵府依法履行监管审查职责，查清全部违法事实，责令相关单位限期整改，重新开展评估、协商订立合法补偿安置协议，解决事实存在的极其严重噪音污染问题，依法维护申请人的合法权益。

五、附件材料清单

1. 申请人、受托人身份证复印件；
2. 授权委托书；
3. 《房屋补偿价值分户评估单》全套资料；
4. 房屋建筑面积分户平面图；
5. 《农户协商搬迁补偿协议书》；
6. 三份《安置房购销合同》。

此致
苏州市相城区人民政府

万春雷同时给出三种解决途径：
1：依法补偿，同时彻底解决三路噪音污染至1类区域标准
2：更换安置房三套，并赔偿装修损失约35万
3：针对区别对待拆迁安置额外安排安静区域安置房名额予以额外补偿