国联安密尔克卫仓储物流 REIT（完整梳理，2026 最新进度）

一、项目基础概况
国联安密尔克卫仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，是 A 股化工供应链龙头密尔克卫（shturl.cc）申报的首单公募 REITs 项目，也是国内首批以专业危化品仓储为核心底层资产的仓储物流类 REIT 之一。
基金管理人：国联安基金
原始权益人：密尔克卫智能供应链服务集团股份有限公司
上市地点：上海证券交易所
启动时间：2026 年 4 月 28 日公司董事会审议通过申报方案，4 月 29 日正式对外公告
当前进度：处于申报筹备阶段，尚未正式向监管提交注册申请上海证券交易所
二、底层资产：6 大核心危化品仓储园区
本次入池共 6 个仓储项目，全部为密尔克卫全资子公司持有，集中布局在长三角、环渤海两大化工产业核心节点，均具备合规危化品仓储资质，属于高牌照壁垒的稀缺资产：
上海振义项目（上海）
宁波慎则项目（浙江宁波）
天津东旭项目（天津）
张家港巴士物流项目（江苏张家港）
张家港大正信项目（江苏张家港）
张家港化工物流项目（江苏张家港）
资产共性：均为自建成熟化工仓储园区，覆盖甲、乙类危化品存储资质，服务化工、新材料、新能源上下游客户，区位紧邻化工园区与核心港口，物流通达性强。
三、发行核心参数（公告披露方案）
表格
项目 数值
拟募集总规模 12.92 亿元（最终以询价结果为准）
基金存续期 40 年
原始权益人自持比例 ≥20%，与投资者利益绑定
收益分配频率 每年至少 1 次
收益分配比例 不低于年度可供分配金额的 90%
交易结构 公募基金 + ABS 专项计划 + 项目公司，100% 持股底层资产
运营管理机构 密尔克卫（继续负责日常运营、安全管理、客户维护）
注：暂未披露详细的年化分派率、资本化率等估值指标，后续将随正式申报文件同步披露。
四、发行 REIT 的核心目的
盘活重资产，搭建资本循环
将沉淀的自建仓储资产证券化，回笼资金用于全国新仓储网点布局、产能扩张，形成 “投资 - 建设 - 运营 - 退出 - 再投资” 的闭环，加速全国网络扩张。
降杠杆优化财务结构
2025 年末公司资产负债率达 74.47%，REIT 发行后相关资产出表，可直接降低合并报表资产负债率，改善偿债能力与财务健康度。
轻资产转型，提升盈利质量
从 “持有重资产” 转向 “运营管理 + 供应链服务输出” 的轻模式，持续收取运营服务费，提升资产回报率。
打造 REIT 运作平台
以本项目为上市载体，后续可通过扩募持续注入公司全国其他仓储资产，放大存量资产价值。
五、核心投资优势
极强的牌照与稀缺壁垒
危化品仓储属于强监管品类，新建项目审批严格、周期长、安全门槛高，核心城市核心节点的存量合规资产极度稀缺，资产保值能力显著强于普通高标仓。
区位精准绑定产业需求
全部资产布局长三角、环渤海化工产业集群核心地带，紧邻港口与化工园区，下游客户需求稳定，客户粘性强、租约周期长。
专业运营能力背书
密尔克卫是国内化工供应链龙头，拥有二十余年危化品物流仓储运营经验，安全管理体系成熟，运营稳定性、合规性有保障。
现金流韧性更强
化工仓储需求受消费周期波动影响远小于电商仓储，下游工业需求相对平稳，现金流波动更低，分红稳定性更优。
六、核心风险点
安全合规风险
危化品仓储对安全生产、环保合规要求极高，若发生安全事故或合规处罚，将直接影响园区运营与现金流。
化工行业周期波动
下游化工行业景气度下行会影响企业仓储需求，进而传导至租金水平与出租率。
审核不确定性更高
危化品资产属于特殊仓储品类，监管审核标准更严格，项目需经发改委、交易所、证监会多层审批，存在审批不通过或方案调整的风险。
扩募空间受限
优质合规的危化品仓储资产获取难度大，后续可扩募注入的资产储备存在不确定性。
七、当前审核进度（截至 2026 年 6 月）
2026 年 4 月 28 日：公司董事会审议通过 REITs 申报发行及授权议案，无需股东大会审议
目前：处于资产梳理、结构搭建、合规核查的申报筹备阶段，尚未正式向上交所、国家发改委提交申报材料
授权有效期：董事会授权有效期 24 个月，至 2028 年 4 月