新城控股-私募reits

青浦REITs = 机构间REITs = 私募REITs = 属于“类REITs”范畴，但比传统类REITs更接近公募REITs 。

一、正式名称与结构

- 全称：国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划
- 底层：上海青浦吾悦广场（成熟商业、租金稳定）
- 规模：6.16亿（2025.11首发）+12.86亿（2026.6扩募）
- 期限：25年，可扩募、可对接公募REITs

二、它是不是“类REITs”？

- 国内语境：
- 公募REITs：证监会正式试点、交易所上市、公众可买（如基础设施REITs、即将获批的新城常州+南通吾悦公募REITs）
- 类REITs/私募REITs/机构间REITs：
- 本质：资产支持专项计划（ABS），私募发行，只卖给机构（保险、理财、基金等）
- 结构：和公募REITs非常像——资产隔离、租金分红、长期限、可扩募
- 区别：不公开上市、不对个人、流动性差、监管略松
- 一句话：
- 青浦REITs ≈ 高级版类REITs / 私募REITs / 机构间REITs
- 市场常直接叫它机构间REITs，以区别传统“债性强、期限短”的旧类REITs

三、和新城另一单公募REITs的区别

- 青浦（已发）：机构间/私募/类REITs，机构专属，6.16亿+扩募
- 常州+南通（待发，2026Q3）：公募REITs，交易所上市、个人可买、监管更严、流动性好

四、为什么市场重视它

- 民企首单消费类机构间REITs，打通“持有型商业→私募REITs→公募REITs”路径
- 既能回笼现金、降负债，又保留运营权、不并表、不违约

没有分层-
我们之前聊的2025年新发的青浦吾悦机构间REITs（国金资管版），证券份额层面没有设置优先/劣后分级，是单一权益类份额；它和传统带分级的老类REITs有明显区别。

一、当前这单的真实结构

这单全称「国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划」（2025.11成立，底层青浦吾悦广场），官方披露明确标注“设置单一类别，按半年进行收益分派”：

1. 专项计划份额无分级：发行的6.16亿元证券全部为同一类别，没有优先级固定收益、劣后级承担风险的分层设计，所有份额同股同权，共享租金收益与资产增值，共担运营风险。
2. 整体是“股+债”结构，不是份额分级：项目总融资规模10.26亿元，其中6.16亿是专项计划权益份额，剩余4.1亿是配套的银行经营性物业贷款（项目公司层面的负债），不属于投资者份额的分级设计 。

这种无分级的纯权益设计，正是它被称为“机构间REITs/私募REITs”、比传统类REITs更接近公募REITs的核心原因之一。

二、容易混淆的老产品：2016年青浦吾悦类REITs

2016年东证资管发行过一单同底层的传统类REITs（已到期），那单是典型的优先/劣后分级结构：

- 优先A类：5亿，AAA评级，固定收益
- 优先B类：2.5亿，AA评级，固定收益
- 次级：3亿，由新城自持，承担劣后风险
这是传统债性类REITs的标准模式，和2025年这单权益型机构间REITs是完全不同的两代产品。

三、和公募REITs的对应

即将申报发行的新城常州+南通吾悦公募REITs，也和这单机构间REITs一致：无优先劣后分级，全部为纯权益份额，投资者按持有比例共享分红与资产涨跌。