【#地下车位只售不租业委会起诉开发商##法官称车位归属需看合同约定#丨小区大事】小区地面停车位紧张，地下停车位却大部分空置，业主的车开不进去。岳阳一小区开发商手握小区273个地下停车位，却只卖不租，小区业委会将其起诉到法院，要求其开放停车位租售。近日，岳阳临湘法院通报了该案，法院驳回了业委会的诉讼请求。
2014年，某开发商以出让方式取得建设用地使用权，开发建设案涉小区项目，后经相关部门批准异地建设人防工程。
2022年3月，该小区整体竣工验收并完成交付，小区建成地下停车位273个，合计售出约40个。2023年，该小区成立业主委员会。
因小区共有业主一千余户，地面车位仅一百余个，停车难问题突出。2025年3月，小区业主委员会以开发商对地下车位采取“只售不租”模式，致使绝大部分地下车位处于空置状态，侵犯了全体业主对车位的使用权为由，诉至法院，请求判令开发商停止地下车位“只售不租”侵权违法行为，协助业委会开放停车位的租售。
法院审理认为，本案中开发商与全体业主所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，建筑区划内，地下停车位、车库的所有权归属开发商。
案涉车位属于建筑规划用于停车的车位，双方已约定地下车位的所有权归属于开发商。其次，案涉车位的建设成本已由开发商独自承担，未列入全体业主的公摊面积，从成本与收益的角度分析，该车位应属开发商所有。再次，案涉小区已申请异地建设人防工程，并获人防办同意，开发商缴纳了异地建设费，案涉车位并非人防工程，因此开发商拥有完全的所有权，有权自行处置。
综上，根据现有证据，足以认定案涉车位的所有权归属于开发商，而非全体业主。
民法典规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。根据相关司法解释，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合前述有关“应当优先满足业主的需要”的规定。因此，开发商对归属于自己名下的车位既可以选择以出租的方式处理，也可以选择附赠、出卖的方式处理，只要是优先满足小区业主需求，并不违反法律规定。
综上，法院认为业委会请求确认开发商对车位“只售不租”的行为违法、构成侵权，缺乏事实和法律依据，法院判决驳回业委会的诉讼请求。业委会不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官介绍，小区地下停车位的归属，关键看约定和建设成本。如果购房合同里明确约定“地下车位归业主共有”，或者车位的建设成本分摊到了业主房款里，那车位可能归全体业主；如果开发商没有异地建设人防工程，而是用地下车位充当人防设施，情况更特殊——人防车位的所有权归国家，开发商只有“使用权”，通常只能租，不能卖，而且租期不能超过20年。本案中，开发商既异地建了人防工程，又和业主约定了车位归属，未由业主分摊成本，所以车位才归开发商。（全媒体记者 虢灿 通讯员 马皓韬） http://t.cn/AXaZdfvB