山东省高级人民法院（2020）鲁民终2572号案，

又可以叫做，文登万利城 4 号楼地下室漏水案。（这名字我瞎起的）

这栋楼隶属于山东倪氏房地产开发有限公司开发的文登万利城城市综合体，地处山东省威海市文登区抱龙河以南、义乌批发市场北侧。

建筑结构为地下一层、地上四层的框架式集中商业楼，总建筑面积 44843 平方米，地下一层为地下室（地下车库 / 配套商业用途）。

该楼地下室底板开裂、隆起、大面积渗水的问题区域。自 2012 年首次出现渗漏病害后，虽经 2013 年局部加固，但问题反复出现，积水、底板开裂隐患长期存在。结合诉讼资料及本地现状，该地下室至今未完成系统性加固与根治维修，受持续渗漏、底板结构隐患影响，无法正常作为车库、仓储或商业空间使用，长期处于闲置、封闭状态，仅做简易抽水管护，未对外开放经营 / 使用。

由于业主只有一个，就是开发商自己，所以开发商不像小业主那么窝囊还得组织、打12345找住建什么的，看施工方搞来搞去修不好，就把施工方威建公司给告了，而且还拉了一串被告：诉讼中，倪氏公司申请追加了利丰公司、威海地质勘察院、深圳建筑设计公司及富尔公司为第三人参加诉讼，同时要求利丰公司、深圳建筑设计公司与威建公司共同赔偿租金损失及加固维修造价费。

倪氏房地产于2018 年 9 月 12 日向威海市文登区人民法院提起诉讼，主张地下室维修费、租金损失等诉求。因案件标的额超出基层法院管辖范围，案件被移送至威海市中级人民法院，该院于2019 年 8 月 16 日正式立案（一审审理法院）。

本案裁判的重要依据，是司法鉴定加固维修方案，该方案由青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具，是法院委托、全案最终认定的正式修复方案，也是核算 6559.33 万元加固造价的依据，共 10 项核心施工内容，针对地下室底板隆起、开裂、大面积涌水、抗浮不足、防水失效等综合病害设计，具体如下：

外围止水封闭：在地下室四周施工止水帷幕，将整个地下室完全封闭，阻断外围地下水渗入。
分区降水：止水帷幕内侧设置降水井，同时在地下室内部也布置降水井，全程实施降水作业，降低地下水位与水压力。
原有底板拆除：拆除现存破损的地下室底板，保留钢筋混凝土扩展基础、混凝土墙体（基础与墙体不拆除）。
抗浮结构补强：在原基础上施工抗拔桩，解决原设计抗浮承载力不足、底板上浮的核心问题。
垫层与防水重建：依次重新施工垫层、防水层、保护层，恢复完整防水体系。
主体结构重建：按图纸重新浇筑地梁、地下室底板、混凝土柱、混凝土墙体。
饰面恢复：完成结构施工后，恢复地下室原有装饰面层。
降水管控：待地下混凝土结构强度完全达到设计标准后，方可停止降水作业，随后封堵所有降水井。
室外复原：同步恢复室外土建、装饰及配套设施。
方案造价：该整套加固维修方案经山东求实工程咨询有限公司鉴定，总造价为65,593,255.56 元（约 6559.33 万元）。
各方争议点：施工方威建公司、勘察方利丰公司等均提出异议，认为该方案造价过高、部分工序（如大范围止水帷幕）非必要，且地下室层高不足无法施工抗拔桩，但两级法院均未采纳该抗辩，该方案为本案唯一合法生效的修复依据。
对比其他方案：诉讼中还出现过造价 967 万元、1192 万元等简易加固方案，但均为单方委托出具，未被法院采信。
这里重点解释一下止水帷幕，通俗的说，就是在漏水的地下室外面，造一个防水墙，或者混凝土防水壳。因为地下室漏水有个特点，你几乎没有条件挖到墙体外面、地板下面重新做防水（铺设防水卷材），所以他和暴露在室外的部分的维修方式不一样，只能想点特别的法子。

具体来说，就是通过打桩、钻眼等方式，通过墙体、楼板钻到深处的土里，往土里灌入大量的水泥浆液，让其凝结成“墙”。

打个更形象的比喻，就是你人坐在游泳池里，游泳裤破了你怎么办？

你说站起来换裤子。

但是房子它不能站起来……你也不能把他拔出来，所以你只能把游泳池用混凝土浇满，就不会漏水了。地下水水位比较高，达到地下室高度的时候，地下室外面、下面的土本质上就跟游泳池一样。

在平时我们开发商、总包给小区房子造坏了，一交房就漏水的时候，他们为了用比较低的成本解决问题，通常就是在地下室挖槽，让水流到槽里然后抽走，因为漏水开裂的部分，就在裂缝里面注入堵漏用的环氧树脂。

扯远了……

2019年6月24日，山东省威海市文登区人民法院委托威海英华资产评估房地产估价有限公司就涉案万利城项目4号楼自2013年12月30日至2019年5月13日间的房屋租金损失进行了鉴定，意见为：根据建筑面积确定的评估价值为58,845,800.97元，其中仅涉案万利城项目4号楼地下室部分的租金损失为21,708,967.54元（其中2013年12月30日至2014年12月31日间一年的租金损失为3,646,279.25元）。倪氏公司为此支出鉴定费117,600元。

还有个小细节这里也提一下，其实这类案子原本做鉴定就够了，本案因为原告是开发商，资金非常充足，所以在打官司的时候，还找了公证处对漏水进行公证。

施工方说，设计有问题，和施工无关：“设计单位明确表明设计底板强度只满足一米水头压力，分析底板上浮原因为降水造成水浮力超过底板抗浮承载力。而现实中，水头已经达到两米，超过设计标准，因此该质量问题系设计原因造成的，与施工质量无关”

设计方说，不是我设计有问题，是开发商提供的地勘报告不行：“地质勘察报告提出未发现地下水位，可不考虑地下水影响，该勘察报告未提供地下水位变化幅度及建筑设防水位要求”

勘察方说，不是我勘察有问题，我打了孔没见着地下水……

我可喜欢这种，开发商和施工方、设计、监理、勘察这个五方验收的五方互相扯皮的案子……因为我的大部分案子都是我一个打他们五个，我打完了他们之后他们才会互相打，他们互相打的时候我都走了，所以我很少有机会看他们互相打。

又扯远了……

一审法院认为，开发商这个房子地下室漏水，开发商自己也有过错：“因倪氏公司未尽到止损和减损义务，导致工程质量问题的加重和损失的进一步扩大”。所以让开发商自己承担了25%的责任。

于是，这个案子原告被告都不满意，一审宣判后，各方当事人不服一审判决提起上诉，山东省高级人民法院于 2020 年 9 月 25 日立案受理二审，并于2020 年 12 月 17 日作出终审判决。

2020 年山东省高级人民法院二审判决认定：勘察单位、设计单位、施工单位均存在过错，需分担地下室加固维修费（总计 6559.33 万元）及部分租金损失。

二审和一审最大的区别就是二审认为开发商是没啥责任的。

不过无所谓了。

我写这个案例，其实并不是想给大家分析，地下室渗漏水、抗浮失效是如何维修、如何分配责任的。

而是我想说，全国这么多商品房住宅小区地下室泡在水里，抗浮失效，但是由于业主是一群人，天然的组织不起来，导致几乎没什么小区起诉开发商、施工方等五方的案例，去修这个地下室的。

这个4号楼，规模并不大，建面不过4万平米，地下面积1.6万平米，在地下室里不算很大的。

他的维修方案，就是要治标又治本，打官司，做司法鉴定，就需要6000多万。

不打官司，按照施工方提出的方案修，只需要几百万，而且跟全国大部分漏水地下室一样，修了半天也修不好。这个案子，和全国那么多案子的区别在哪里，区别就是这个案子业主就一个，是个开发商，他找12345，不找住建局，他就起诉，做鉴定。

全国的开发商，欠全国的业主，好多个几千万。

地下防水工程五年内保修，这个官司打了，就是开发商出这个钱，这个官司不打，就是业主出这个钱。

现在各个小区房龄都短，以50年主体结构保修角度说，房子的寿命才走了5年、10年、20年，还处于他的前半段、青年时期。

美国迈阿密40年的房子，和上面这些同样的质量问题，已经塌了，业主临死都没凑到维修费。