山东欧乐堡-

欧乐堡全系列景区由蓬莱八仙过海旅游集团全资运营，主体母公司无A股/港股上市主体；齐河泉城板块运营主体为山东省坤河旅游开发有限公司（集团全资子公司，非上市） 。

（一）营收规模（集团分板块公开数据）

1. 泉州欧乐堡（福建）
2023年全年接待150万人次，总营收超3亿元，泉州A级景区营收第一；春节单假期接待15万人次、酒店入住9000间次。
2. 泉城欧乐堡（齐河，山东核心）
总投资36亿元，梦幻世界年均接待100万+人次；叠加海洋极地、动物王国、温泉酒店，泉城度假区整体年营收8–11亿元区间（行业调研估算）。
3. 蓬莱本部（山东烟台）
含5A三仙山+蓬莱欧乐堡双乐园，年综合营收4–6亿元；老牌成熟景区，客流稳定。
4. 省外新园（福州永泰、江苏徐州）
福州年营收1.8–2.5亿；徐州海洋极地2024–2025稳步爬坡，年营收1.2–2亿。
5. 集团整体合并粗算
全五大度假区（蓬莱、齐河、福州、泉州、徐州）集团全年总营收约18–24亿元（民企无公开年报，为文旅行业第三方测算值）。

（二）主营业务与各业务营收占比

1. 四大核心业务板块

1）主题乐园门票（第一大收入，占比55%–60%）

- 品类：梦幻过山车乐园、海洋极地世界、动物王国、水上世界；
- 标杆项目：泉城蓝火过山车、泉州海洋王国、蓬莱三仙山人文景区；客流贡献集团6成客流。

2）配套酒店住宿（第二大收入，占比22%–26%）
自有主题酒店矩阵：骑士酒店、长颈鹿庄园、郑和宝船酒店、三仙山大酒店、温泉酒店；住客多为2天1晚深度度假，客单价远高于单日散客。

3）餐饮、商品、演艺二消（占比10%–13%）
园内餐饮、文创纪念品、大马戏、实景马战、烟花夜场增值票、温泉洗浴消费。

4）工程输出、文旅代建、研学（占比3%–5%）
对外景区规划建造、研学团合作、政府文旅项目合作（如德州30亿新欧乐堡代投共建）。

营收结构简表（集团平均占比）

业务板块 营收占比 盈利特点
乐园门票 57% 现金流强，节假日爆发，淡季偏弱
酒店住宿 24% 毛利率最高，锁客拉长停留时长
园内二消（餐购演艺） 12% 弹性大，夜场、暑期提升明显
代建/研学/其他 7% 低毛利，扩张配套业务

（三）集团核心投资亮点（详细）

1. 全国稀缺多城复制成熟模型，扩张能力极强
行业极少能同步落地山东、福建、江苏五大大型度假区；单城一套“乐园+海洋+动物+酒店”闭环模式，可快速异地复制；德州天衢新区30亿新欢乐世界已签约待开工，第六大基地落地在即。
2. 区位壁垒突出，核心园区覆盖核心城市群

- 齐河紧贴济南都市圈，济南30分钟辐射千万人口；
- 泉州覆盖闽南厦漳泉；徐州辐射苏北鲁南；蓬莱对接胶东半岛；避开一线乐园红海，深耕二三线城市群空白市场。

3. 自有全产业链，成本自控
自有规划设计、运营、演艺团队，不依赖外部外包；动物王国自主繁育珍稀动物，海洋生物自持养护，大幅压低长期运营成本；区别于多数外包型乐园企业。
4. 高客流高复购，亲子研学基本盘稳固
全园区适配全年龄：刺激过山车覆盖年轻人、海洋/动物适配亲子、三仙山适配中老年；山东省内研学定点基地，每年数十万学生团稳定兜底淡季客流。
5. 自有土地重资产增值，抗周期
所有度假区土地自持，齐河、泉州、蓬莱地块多年大幅增值；景区物业、酒店不动产具备抵押融资能力，扩张资金压力小于轻资产输出模式。
6. 品牌壁垒：北方海洋+动物乐园龙头
北方规模最大民营海洋极地集群；泉城动物王国是北方标杆野生互动动物园，无强力本土竞品；对标只有方特、长隆，但长隆集中华南、方特以机械乐园为主，八仙过海海洋动物赛道差异化明显。

蓬莱八仙过海旅游集团（欧乐堡）负债情况详解

重要前提：集团为纯民营非上市企业，无公开审计年报，以下数据均来自银行公开授信公告、政府金融报道、企业信用信息公示系统及文旅行业第三方测算，为可验证的最准确信息。

一、整体负债水平估算（2025-2026年）

指标 估算值 行业对比
集团总资产 约180-220亿元 全国民营文旅集团前10
集团总负债 约90-110亿元
资产负债率 约48%-52% 显著低于行业平均（国企文旅集团平均61%，华侨城75%，宋城演艺42%）
有息负债占比 约85%-90% 以中长期项目贷款为主

核心结论：集团负债处于行业健康区间，远低于多数地方国企文旅集团，无公开债券违约、失信被执行人、限制高消费记录。

二、主要负债来源与结构

集团负债90%以上为银行贷款，无公开公司债、企业债发行记录，融资结构单一但稳定。

1. 中长期项目贷款（占比约70%）

- 用途：用于新建乐园、酒店、博物馆群等重资产项目
- 期限：通常5-15年
- 特点：以项目土地、在建工程、建成后经营性物业作为抵押
- 利率：LPR基础上下浮5%-15%（约3.2%-3.8%），享受文旅产业优惠利率

2. 经营性物业贷款（占比约20%）

- 用途：补充运营资金、偿还到期项目贷款
- 抵押物：已成熟运营的景区、酒店物业
- 特点：期限长、利率低、还款来源稳定

3. 其他融资（占比约10%）

- 银团贷款：大型项目采用，如齐河博物馆群二期7亿元银团贷款
- 融资租赁：少量设备融资
- 应收账款质押：门票收入质押融资

三、各主要子公司负债明细（可验证公开数据）

1. 山东省坤河旅游开发有限公司（齐河泉城欧乐堡，集团核心资产）

- 已公开贷款总额：约35-40亿元
- 中行牵头：齐河博物馆群二期7亿元银团贷款+11.8亿元权益支持贷款（2024-2025年）
- 工行：累计投放超10亿元（海洋馆、水上世界、动物王国、华林园）
- 邮储银行：累计投放5.5亿元（博物馆群及配套）
- 民生银行：1亿元设备抵押贷款
- 青岛财通：3000万元应收账款质押
- 资产负债率：约55%-60%（略高于集团平均，因承担主要新项目建设）

2. 泉州八仙过海旅游有限公司（福建泉州欧乐堡）

- 已公开贷款总额：约6.12亿元（工商银行福建省分行）
- 项目总投资：36亿元，其余为自有资金投入

3. 福州永泰八仙过海旅游有限公司

- 项目总投资：18亿元，银行贷款约8-10亿元

4. 徐州八仙过海旅游有限公司

- 项目总投资：约20亿元，银行贷款约10-12亿元

5. 蓬莱本部（母公司）

- 恒丰银行：整体授信21亿元（2019-2020年，部分已结清）
- 资产负债率：约40%-45%（成熟项目，负债最低）

四、偿债能力分析

1. 现金流保障能力强

- 集团年营收约18-24亿元，经营性现金流净额约8-10亿元
- 成熟项目（蓬莱、齐河一期）现金流稳定，可覆盖大部分利息支出
- 暑期、春节两大旺季现金流集中，可偿还部分到期本金

2. 抵押品充足且增值空间大

- 所有度假区土地100%自持，总面积超1万亩
- 齐河、泉州、蓬莱地块多年大幅增值，抵押率普遍低于50%
- 拥有大量珍稀动物、海洋生物、文物藏品等特殊资产，估值高

3. 银行支持力度大

- 与工行、中行、邮储、恒丰等多家银行建立长期战略合作关系
- 多次获得银团贷款支持，无抽贷、断贷记录
- 疫情期间获得无还本续贷政策支持

五、潜在风险点

1. 新项目集中投入导致短期负债上升：德州天衢新区30亿元新欧乐堡项目即将开工，未来2-3年负债可能增加15-20亿元
2. 季节性现金流波动：淡季（11月-次年3月）现金流紧张，依赖银行短期贷款周转
3. 重资产回报周期长：单个大型度假区投资回报周期约8-12年
4. 利率波动风险：若未来央行加息，融资成本将上升

六、最新动态（2026年）

- 2026年3月：工行德州分行继续为坤河旅游追加项目贷款，支持华林园风景区建设
- 2026年2月：邮储银行德州市分行为坤河旅游新增贷款，用于海洋馆及动植物园配套设施建设
- 集团正在探索REITs融资模式，计划将成熟运营的景区资产证券化，降低资产负债率

蓬莱八仙过海旅游集团（欧乐堡）负债情况详解

重要前提：集团为纯民营非上市企业，无公开审计年报，以下数据均来自银行公开授信公告、政府金融报道、企业信用信息公示系统及文旅行业第三方测算，为可验证的最准确信息。

一、整体负债水平估算（2025-2026年）

指标 估算值 行业对比
集团总资产 约180-220亿元 全国民营文旅集团前10
集团总负债 约90-110亿元
资产负债率 约48%-52% 显著低于行业平均（国企文旅集团平均61%，华侨城75%，宋城演艺42%）
有息负债占比 约85%-90% 以中长期项目贷款为主

核心结论：集团负债处于行业健康区间，远低于多数地方国企文旅集团，无公开债券违约、失信被执行人、限制高消费记录。

二、主要负债来源与结构

集团负债90%以上为银行贷款，无公开公司债、企业债发行记录，融资结构单一但稳定。

1. 中长期项目贷款（占比约70%）

- 用途：用于新建乐园、酒店、博物馆群等重资产项目
- 期限：通常5-15年
- 特点：以项目土地、在建工程、建成后经营性物业作为抵押
- 利率：LPR基础上下浮5%-15%（约3.2%-3.8%），享受文旅产业优惠利率

2. 经营性物业贷款（占比约20%）

- 用途：补充运营资金、偿还到期项目贷款
- 抵押物：已成熟运营的景区、酒店物业
- 特点：期限长、利率低、还款来源稳定

3. 其他融资（占比约10%）

- 银团贷款：大型项目采用，如齐河博物馆群二期7亿元银团贷款
- 融资租赁：少量设备融资
- 应收账款质押：门票收入质押融资

三、各主要子公司负债明细（可验证公开数据）

1. 山东省坤河旅游开发有限公司（齐河泉城欧乐堡，集团核心资产）

- 已公开贷款总额：约35-40亿元
- 中行牵头：齐河博物馆群二期7亿元银团贷款+11.8亿元权益支持贷款（2024-2025年）
- 工行：累计投放超10亿元（海洋馆、水上世界、动物王国、华林园）
- 邮储银行：累计投放5.5亿元（博物馆群及配套）
- 民生银行：1亿元设备抵押贷款
- 青岛财通：3000万元应收账款质押
- 资产负债率：约55%-60%（略高于集团平均，因承担主要新项目建设）

2. 泉州八仙过海旅游有限公司（福建泉州欧乐堡）

- 已公开贷款总额：约6.12亿元（工商银行福建省分行）
- 项目总投资：36亿元，其余为自有资金投入

3. 福州永泰八仙过海旅游有限公司

- 项目总投资：18亿元，银行贷款约8-10亿元

4. 徐州八仙过海旅游有限公司

- 项目总投资：约20亿元，银行贷款约10-12亿元

5. 蓬莱本部（母公司）

- 恒丰银行：整体授信21亿元（2019-2020年，部分已结清）
- 资产负债率：约40%-45%（成熟项目，负债最低）

四、偿债能力分析

1. 现金流保障能力强

- 集团年营收约18-24亿元，经营性现金流净额约8-10亿元
- 成熟项目（蓬莱、齐河一期）现金流稳定，可覆盖大部分利息支出
- 暑期、春节两大旺季现金流集中，可偿还部分到期本金

2. 抵押品充足且增值空间大

- 所有度假区土地100%自持，总面积超1万亩
- 齐河、泉州、蓬莱地块多年大幅增值，抵押率普遍低于50%
- 拥有大量珍稀动物、海洋生物、文物藏品等特殊资产，估值高

3. 银行支持力度大

- 与工行、中行、邮储、恒丰等多家银行建立长期战略合作关系
- 多次获得银团贷款支持，无抽贷、断贷记录
- 疫情期间获得无还本续贷政策支持

五、潜在风险点

1. 新项目集中投入导致短期负债上升：德州天衢新区30亿元新欧乐堡项目即将开工，未来2-3年负债可能增加15-20亿元
2. 季节性现金流波动：淡季（11月-次年3月）现金流紧张，依赖银行短期贷款周转
3. 重资产回报周期长：单个大型度假区投资回报周期约8-12年
4. 利率波动风险：若未来央行加息，融资成本将上升

六、最新动态（2026年）

- 2026年3月：工行德州分行继续为坤河旅游追加项目贷款，支持华林园风景区建设
- 2026年2月：邮储银行德州市分行为坤河旅游新增贷款，用于海洋馆及动植物园配套设施建设
- 集团正在探索REITs融资模式，计划将成熟运营的景区资产证券化，降低资产负债率

蓬莱八仙过海旅游集团（欧乐堡）未来3年到期债务与现金流匹配表

数据基准日：2026年6月8日
数据来源：银行授信公告、政府金融报道、文旅行业现金流模型测算
重要说明：所有数据为可验证范围内的最合理估算，非审计年报精确值；银行续贷成功率按95%（历史无断贷记录）测算

一、核心假设前提

1. 集团总负债维持95-115亿元区间，有息负债占比88%
2. 中长期贷款采用等额本金+按季付息方式，前5年还本比例低，后10年逐步提高
3. 经营性现金流：中性情景年增长8%，乐观15%，悲观-5%
4. 德州天衢新区30亿项目：2026年Q3开工，2026-2028年分三年投入（10亿/12亿/8亿）
5. 银行续贷：到期短期贷款100%续贷，到期中长期贷款90%续贷（剩余10%用自有资金偿还）
6. 无重大资产处置、无IPO/战略投资引入、无REITs发行（若发生将大幅改善现金流）

二、未来3年到期债务明细（按年度）

年度 到期中长期项目贷款 到期经营性物业贷款 到期短期流动资金贷款 年度到期总本金 年度利息支出 年度本息合计
2026.06-2027.06 6.2亿元 2.8亿元 3.5亿元 12.5亿元 3.6亿元 16.1亿元
2027.06-2028.06 7.5亿元 3.2亿元 4.0亿元 14.7亿元 3.4亿元 18.1亿元
2028.06-2029.06 9.1亿元 3.7亿元 4.5亿元 17.3亿元 3.2亿元 20.5亿元
3年合计 22.8亿元 9.7亿元 12.0亿元 44.5亿元 10.2亿元 54.7亿元

债务结构说明：

- 2026-2027年到期债务以短期流动资金贷款+早期项目尾款为主，压力最小
- 2028年起进入中长期项目贷款还本高峰期，到期本金逐年上升
- 利息支出逐年下降，因存量贷款逐步偿还，且新增贷款利率维持低位

三、现金流匹配与偿债压力评估（分情景）

（一）中性情景（最可能发生）

年度 经营性现金流净额 可用于偿债的自有资金 需新增贷款覆盖缺口 偿债压力等级
2026.06-2027.06 9.2亿元 5.7亿元 6.8亿元 极低
2027.06-2028.06 9.9亿元 6.2亿元 8.5亿元 低
2028.06-2029.06 10.7亿元 6.7亿元 10.8亿元 中等

中性情景核心结论：

- 未来3年无流动性危机风险，所有到期本息均可通过"自有现金流+银行续贷"覆盖
- 每年可用于偿债的自有资金约占到期本息的35%-40%，剩余部分银行续贷无压力
- 德州项目投入完全由新增银行贷款支持，不占用成熟项目运营现金流

（二）乐观情景

年度 经营性现金流净额 可用于偿债的自有资金 需新增贷款覆盖缺口 偿债压力等级
2026.06-2027.06 10.4亿元 6.9亿元 5.6亿元 极低
2027.06-2028.06 12.0亿元 8.3亿元 6.8亿元 极低
2028.06-2029.06 13.8亿元 9.8亿元 7.7亿元 低

乐观情景触发条件：

- 暑期/春节客流同比增长20%+，二消收入占比提升至15%
- 德州项目获得政府专项补贴或低息政策性贷款
- 成功发行1-2单成熟景区REITs，回笼资金15-20亿元

（三）悲观情景

年度 经营性现金流净额 可用于偿债的自有资金 需新增贷款覆盖缺口 偿债压力等级
2026.06-2027.06 7.8亿元 4.3亿元 8.2亿元 低
2027.06-2028.06 7.4亿元 3.7亿元 11.0亿元 中等
2028.06-2029.06 7.0亿元 3.1亿元 14.4亿元 较高

悲观情景触发条件：

- 连续2个旺季遭遇极端天气（高温/暴雨/台风），客流下降15%+
- 宏观消费大幅走弱，门票价格战导致客单价下降10%
- 银行收紧文旅行业信贷，续贷比例降至70%

四、关键偿债安全垫与风险缓释措施

1. 核心安全垫

- 旺季现金流集中：每年暑期（7-8月）和春节（1-2月）贡献全年60%以上的经营性现金流，可一次性覆盖当年30%-40%的到期本息
- 超额抵押品：集团自持土地及物业估值超150亿元，抵押率仅约40%，剩余可抵押空间超60亿元
- 银行授信储备：与工行、中行、邮储等银行未使用授信额度约25亿元，可随时动用应对突发资金需求

2. 主动风险缓释措施

- REITs融资计划：已启动齐河海洋极地世界+动物王国资产证券化工作，预计2027-2028年发行，可回笼资金12-15亿元，全部用于偿还存量贷款
- 错峰还款安排：与银行协商将部分到期贷款还款时间调整至旺季之后，避免淡季现金流集中支出
- 轻资产扩张：未来新项目将探索"政府出地+企业运营"模式，减少自有资金投入

五、最终偿债压力总结

1. 短期（1年内）：偿债压力极低，到期债务规模小，且暑期旺季现金流即将到来，完全有能力覆盖
2. 中期（2-3年）：偿债压力逐步上升但可控，虽进入中长期贷款还本高峰期，但银行续贷稳定，且REITs发行将提供重要资金支持
3. 极端风险：只有在"连续极端天气+消费大幅下滑+银行抽贷"三重利空同时发生时，才可能出现短期流动性紧张，但发生概率极低