「石钢板块」，是石家庄楼市有史以来最「卷」的板块，不止是因为项目足够多，还因为这里是从「凡间」直接卷到了（石家庄自己的）「天堂」。
许久没有手搓短文了。今天复工，先通报一些近期积压的消息和市场判断。
1、石门公园北侧地块（编号[2026]013号地），此前预计总房款超过600万（元），才有「上车」资格。最新消息，门槛应可降到500万（元）以上，可如果预算没超过400万（元），说真的，还是等「富强大街槐岭路交汇处西北角地块」更靠谱。
2、由于近期众所周知的原因，公建配套项目（尤其是教育配套项目）进展放缓。莫慌，等过了这一阵就会好些。如果到明年（2027年）「升学季」某些承诺无法兑现，也有预案应对。
本来写了第三条，结果超字数了，正题又不能删减，所以只能放在以后再「剧透」了。
好了。进入正题。
位于石钢工业遗址公园与（拟建第）八十一中（学）九年一贯制新校区之间的交投地块（编号【2025】083号地，简称83号地）规划公示已经十一天，是直播间里提问频率最高的新项目之一，我也是「车轱辘话」说了几百遍。索性，关于这个项目的消息和点评，小回在这里一次性列清楚。
1、项目容积率是1.664，与「剩余地块二」（大概率是【2025】082号地，简称82号地）之间平衡，综合容积率1.775，所以预计82号地的容积率超过1.9。从「路透」的鸟瞰图看，82号地是纯小高层（住宅）。仅从建筑形态上分析，地段靠近东二环，位置在石钢板块内相对偏仄的82号地，会偏重「流速」（开发商喜好向），「说人话」就是，控面积、控总价；位置相对核心，地块西区为真洋房，且户型（建筑）面积起步就是140平方米的83号地，则会偏重「品质」。两块地的总价段放在后面说。
2、项目是「抬板社区」，意味着小区地面不在±0米的位置，而是在地上。可根据总平面图，小区抬升了一层，也就是三米，但会分两层布局，承载下沉庭院、业主会所和政府指定的社区公建。尽管83号地小高层（住宅）的高度与南侧的（城发投中交绿城）东方玺（简称东方玺），以及西南侧的玖瑞府一致，但站在抬升到地上三米的小区园林向南望去，还是有居高临下的即视感。
3、83号地西区均为6层，比较少见。「路透」消息是有（建筑）面积超过200平方米的平层，以及超过300平方米的叠拼；结合总平面图，西区除10、11号楼应是平层洋房外，其他都是叠拼。单户型南向面宽均超过15米。
4、东区是14、16层的小高层（住宅）。「路透」消息是有（建筑）面积约140（非标准户型）、160、180、210平方米。结合总平面图，单户型南向面宽在13米至18米之间。
5、东、西两区由为「抬板社区」配套的「消防坡道」分隔。在无法通过市政道路区隔的情况下，至少在表面上能「东西有别」的消防通道，让西区在产品和人群上显得更纯粹，对洋房客群而言吸引力更强。
6、能成规模、有章法地体现园林意境的「集中绿地」，西区有一块（面积2240平方米），东区有三块（合计面积3302平方米），面积非常大。重功能的体育活动场地在东区。西区则因楼高6层，不需要较大的消防登高面，让楼栋间有更大空间做景观。加上抬板一层有通道让西区业主可以去东区使用下沉庭院里的业主会所。因此，83号地园林景观应该是西区「重观赏」，东区「重功能」。西区更「沾光」。
7、车库通过抬板一层布局，西区车库还能通过散落在小区内的采光井引入自然光，实现「天光车库」的效果。
由于小回还没看到户型图，还无法对83号地的产品力做终极判断。可仅从目前看到的规划，说实话，如果把83号地搬到更核心的地段位置，其产品力的溢价能力会进一步放大。可很遗憾，北有铁路，东有东二环的石钢板块，放在兵家必争的二环内，还是「偏」。这里留给市场的印象，是预算迈不过300万（元）这道坎，华药板块实在是难以企及的购房者，在和平东路片区的退求其次的选择。与胜利西街东部片区斗了一年，东方玺、玖瑞府打了半年，这种认知几乎固化。此时，83号地亮相，让人萌生慨叹：
交投是真「勇」。
所以，也千万别说交投是「被迫」接盘石钢这一系列的土地储备。至少到目前的产品力表现看，交投在努力。
从目前表现出的产品力，结合「路透」消息，小回认为，83号地小高层（住宅）的上车门槛是250万（元）上下，洋房是450万（元）上下，叠拼论套计划，就很难说了。这是即便放在一环边，也能卷到「天堂」的总房款水平。
至于有没有下探的可能，就看交投的操盘策略，是走隐秘的团购，还是公开的亮相。如果是后者，就更需要交投通过下沉庭院、业主会所，以及其他园林景观表现出足够强的产品打造和兑现能力。在这样一个已经被钉死在「首（次）改（善）」底色的板块，只有拿出类似中海萬宸华章这样，砸了五千多万搞出来的下沉庭院，把凡是到场的购房者能镇住的气势，才有希望卖出突破板块上限的价格。
小回正在写石钢板块的终极分析，关于82号地的总价段分析也会放在里面。感兴趣的朋友可以蹲一波。
——小回夤夜手搓短文第九篇
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