问：物业费3.55收费太高，没有绿地，车棚，地下停车场也不开，凭什么收这么高?

答：物业费虽然有一堆标准，但是没有哪个标准可以作为裁判依据，也就是说即便你一条条对照这些标准有或没有，也没有稳定的通过诉讼取得物业费减免的途径。

唯一可以稳定降低物业费的，是一种古代才有的司法鉴定，叫物业费的评估，这个鉴定事项是有的，但是由于各种原因现在已经失传，所以实务中会出现你向法院申请，法院在鉴定库里无法找到能做这个评估的机构……

所以物业费的收费标准，实际上只有有限的几次定价机会。

第一次，就是开发商定价，想定多少定多少，原则上就是不亏钱，也别影响卖房。

第二次，就是业主大会定价，现在的逻辑是要想让大家投票，一般都是往下调……

大部分小区，就没有第二次（概率不会超过10%），九成都是开发商合同填个数你就去执行了。

虽然我不做甲方，不太确定开发商是怎么精确计算物业费多少钱不亏的，但是我认为也没有什么太高的技术含量——大地产商项目多，物业费有前面一大堆小区的数据，很容易有人专门精算，我多少个风机水泵，多少电梯，多少绿化面积，多少安保，多少出入口，一年成本肯定是好算的。

我如果没什么经验，就参考市场同类项目的物业费定价标准——你比周围小区高还影响房价，所以市场价肯定有平均的业主心理预期，如果钱不够，减少保安保洁的人数就是了，或者风机减少维护，一定能把钱省在业主不关心的地方。

每个小区，在卖的时候最重要的不是物业费，而是房价。

周围一平米3万，我卖4万，我就是比周围小区高档那么一丢，如果我卖14万，那我就是吸引专门人群了，你要想把房子卖的贵，小区定位高端，就要在售楼处上下功夫——售楼处日后也会作为会所，会所也会登记在开发商产权下，卖房子的时候，用会所暗示小区多高端，把什么咖啡厅、游泳池都放在会所，等业主住进去三五年，把会所对外出租出售，再赚一笔。

所以最开始卖房的这个会所，多花点钱装修，让业主对后面的小区有个“高档”的盼头，物业费自然就跟着涨上去了。至于你说的那些，什么绿地、车棚，那是你买房的时候看不见的，所以我有或者没有，是大还是小，是我卖房时候说的网球场，还是交房时候的羽毛球场，那就是我上下嘴唇一碰的事情，反正你也看不见，反正你签了合同你也改不了。

至于地下停车场不开，那跟物业费没关系，多半是漏水，要么正在抢修，要么已经放弃，干脆关闭等着5年保修期过去。

所以恭喜你，不光喜提一套破物业，还有一个更大的惊喜。