#内容播报# 在中国城市由增量开发向存量更新转型的背景下，存量建筑改造为租赁住房成为盘活闲置资产、优化住房供需的重要路径，但现有研究尚不充分，尤其缺乏系统理论框架以揭示项目经济逻辑。本文对租差理论进行本土语境下的适应性创新，以“契约地租”作为实际地租的操作变量构建项目全生命周期的地租曲线模型，建立多元租差捕获分析框架。结合北京市12个典型案例，研究系统剖析了发展租差、折旧租差、规则租差与场景租差在实践中的形成机制、捕获路径、面临困境及成因，进而提出“外部因素内部化、稳态因素能动化”的治理思路与相应策略。研究拓展了租差理论在长周期运营类更新项目中的解释力，并为政府优化政策供给、市场主体提升决策效能提供了参考。——《存量建筑改造租赁住房中的多元租差捕获分析——基于租差理论的适应性创新》，刘泓显，《城市规划》2026-04期

存量建筑改造租赁住房中的多元租差捕获分析——基于租差理论的适应性创新
刘泓显

对于主体而言，租差的缺失、推延、悬浮和低效四类困境的成因是从“外部—稳态”为主向“内部—能动”为主过渡的，影响因素的可预知性、可控制性逐次降低。因此，要想增强主体对于租差困境的控制与解决能力，可遵循“外部因素内部化，稳态因素能动化”思路探讨解决策略。
研究进一步将其细化展开为4个策略方向：“外部因素内部化”可通过加强信息获取与处理，拓展沟通谈判空间来实现，前者是为了更好地理解、监测和预判外部因素的发展，后者是为了以更为清晰的书面或制度化约定降低外部因素的突变影响，分别解决“认知不对称”和“行动不协同”问题；“稳态因素能动化”可通过主体能力塑造和制度激励供给来实现，分别提高项目主体解决问题的能力、主动性和创新意识，从“拉力”和“推力”两侧共同作用于项目主体的行为选择。
具体来看，可从主体、空间、制度环境3个维度形成支持四类租差捕获的策略：对于发展租差，可通过信息平台搭建、投资模型优化等方式增强主体对市场信息的收集把握，从空间设计上提高租赁住房产品的灵活适变能力，从制度层面发挥政府的资源调度能力，推动保租房、公租房的供需联动调节；对于折旧租差，应从地方关系培育、施工监管优化等方面形成更加人性化的改造工程开展环境，进一步细化相关标准规范与替代性措施，引导项目开展高质量改造并形成良好的外部性贡献；对于规则租差，主体应筛选合规性良好的项目资产或依托政企合作探索空间合规化路径，在项目时间安排中前置具有不确定性的协商和审批环节，政府则应该降低制度模糊性并关注解决政策落地“最后一公里”问题；对于场景租差，可从分工优化、运营前置、数字化管理、增值服务嵌入、增加项目社会效益评价并联动资金支持等方面推进；此外还可进一步完善租差捕获的时间周期管理，加强市场逻辑与制度规定的协同。

（《存量建筑改造租赁住房中的多元租差捕获分析——基于租差理论的适应性创新》，刘泓显，《城市规划》2026-04期，节选）