《广州人口在涨，为何楼市体感仍很冷？》

2025年末，广州常住人口达到1910.10万，比2024年增加12.3万；户籍人口达到1091.14万，比2024年增加16.12万。

从总量上看，广州的人口都比上一年多，租房和买房的需求也应该比上一年更大，更容易支撑价格才对。但很多人的体感却恰恰相反——房价和房租仍在持续下降。

点解呢？

接下来，我和大家详细分析一下。

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一、人口增幅，双双下降

虽然常住人口和户籍人口都是正增长，但两者的增幅双双下降。

常住人口增量比2024年（15.1万）少了2.8万。户籍人口增量已连续五年收缩：

2020年：+31.39万
2021年：+26.42万
2022年：+23.38万
2023年：+21.70万
2024年：+18.41万
2025年：+16.12万

这说明：愿意扎根广州的人还在增加，但势头正在减弱。

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二、不是广州不吸引人，而是现在的房价，大部分的普通人都承担不起

很多人说“广州人多了，但买房的人没多”。本质是：人来了，但能接住当前房价的“有效购买力”没有同步跟上。

流入广州的人口，在当下的市场环境和收入预期下，大部分人没有能力、也没有意愿去支撑起当前的高房价和高租金。

哪怕房价跌了50%，如果普通人的收入也降了、预期也变了，照样“承担不起”。这不是房价没跌到位，而是价格和普通人的购买力之间还有距离。

受制于产业结构、工作稳定性、收入预期、房价下跌预期等多重影响：

【买房】怕未来收入不稳、怕房价继续跌，大量需求选择观望。

【租房】同样在压缩预算——原本租5k的改租3k，整租改合租，甚至干脆回老家。

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三、数据证明：高收入人群的基数确实太少

❶高学历人口占比有限
根据《广州蓝皮书：广州社会发展报告（2025）》：广州居住半年以上人口中，拥有研究生学历的仅34.44万人。按2023年常住人口1882.70万计算，研究生学历占比只有1.83%，意味着98%以上的人不是“精英人才”。

❷从业结构以普通岗位为主
根据《广州市第五次全国经济普查公报》，2023年广州法人单位从业人员中，位居前三位的行业是：

1）制造业：174.34万人，占16.4%
2）批发和零售业：157.94万人，占14.9%
3）租赁和商务服务业：156.73万人，占14.7%

这三个行业合计占46%，如果再加上个体经营户从业人员（256.83万人），制造业、批发零售业、租赁和商务服务业仍然是用工大户，合计占绝对多数。这些都是普通工薪阶层集中的行业，而非高薪精英岗位。

❸制造业薪酬增速远低于新兴产业
根据《2026年广州市主要行业职工薪酬福利集体协商参考信息》，2025年广州：

1）制造业薪酬增长率：3.0%
2）人工智能产业薪酬增长率：5.3%
3）智能装备与机器人产业薪酬增长率：5.1%

这说明：普通工薪阶层的收入增长确实在放缓。

❹高薪岗位集中在特定行业，吸纳人数有限
根据《2025年广州市国民经济和社会发展统计公报》：

1）数字经济核心产业增加值增长：6.0%
2）先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重：58.2%

但这些新兴产业虽然增速快，体量上还不足以吸纳大量普通就业人口——这正是“时间差”问题。

所以，这四组数据指向同一个结论：高收入人群的基数太少。

这正是“人口增长与购买力之间的结构性错配”的根源：人来了，但大部分人的钱包和需求，跟当前市场的价格对不上。

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四、产业转型是深层原因：旧岗位在缩，新岗位未覆盖大众

广州正处于产业转型期。传统商贸、低端制造等岗位在收缩，而人工智能、数字经济等新兴产业在扩张。

前面说的“购买力错配”，根源在产业转型的“时间差”上——旧产业提供的普通岗位在收缩，新产业的高薪岗位还没足够覆盖大众，普通工薪的收入预期自然难抬升。

❶传统产业在阵痛中升级，劳动者的基数大：
广州是千年商都，制造业体量巨大。但近年来，劳动密集型产业（服装、皮具、建材等）面临成本上升、外迁压力。这类岗位吸纳了大量普通工薪阶层，他们的收入增长放缓，直接影响购房和租房预算。

❷新兴产业在快速崛起，但虹吸的是“精英”：
新兴产业创造的高薪岗位，主要面向高学历、高技能人才。但流入广州的人口结构中，普通工薪阶层占大头。精英赚得多、买得起房，但人数少；普通人人数多，但收入和预期撑不起当前房价。

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五、人口多了，不等于租金就能涨，因为供给也在同步增加

近几年，二手房挂牌量居高不下，大量房源卖不掉，业主索性转租、以租养贷；加上保租房集中入市，双重供给压低了租金水平。

租金一旦被压低，买房收租的吸引力也会下降。对于那些原本打算“以租养贷”或“买房收租”的投资者来说，算不过账，自然就不愿意入场了。投资需求退场，房价失去一个重要的支撑。

所以，房价和房租是互相拖累的：房价跌，业主卖不掉就转租，租金被压低；租金低，买房收租不划算，投资需求减少，房价继续承压。两个市场一起往下走。

这是供给端对价格中枢的持续压制。

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六、看房的人多了，为什么还是不敢买？

从贝壳数据看（1月1日至5月20日）：
【2025年】约33.86万人
【2026年】约36.47万人

看房人数同比增加2.61万人（增幅7.7%）

当然，看房人数增加，我认为主要有两个原因：
❶是政策放松、利率下降，门槛低了。
❷是贝壳的市场占有率比上一年更大了。

所以，看房的人多了，有政策因素，也有商业因素。但不敢买的人依然占大多数。

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七、敢看不敢买，因为怕跌

供给端的“租售互累”压下了价格中枢，而需求端的“观望+降级”则让价格失去了反弹的动力——两端夹击，自然难有起色。

参考广州二手住宅的“网签数“和“过户数”，2026年1-4月累计：

【网签量】30532套，同比减少1804套，降幅4.81%
【过户量】35690套，同比减少4920套，降幅13.88%

敢看不敢买，导致买房的需求在观望，租房的需求在降级。

“买”和“租”两端都在收缩，房价和租金自然都起不来。

所以现实情况是：人口在涨，看房的人多了，但房价没止跌，租金还在降。

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八、一二手的成交价环比上涨了？怎么看

2026年4月，广州一、二手房价环比分别上涨0.1%和0.2%，连续第二个月实现“双涨”，但同比分别下跌4.4%和7.9%。这个数据应该怎么看？

❶ 环比上涨是积极信号：说明房价在短期内出现了“止跌回升”的苗头，广州也是一线城市中唯一连续两个月双涨的城市。

❷ 同比下跌也是现实：房价比去年同期还是低的，说明市场还没到“回暖”的程度。大家对楼市的体感自然是“冷”。

而且，这个环比的涨幅非常微弱：一手上涨0.1%、二手上涨0.2%，也不排除是2月份买市区的数量比买郊区的数量要多，从而产生“结构性微涨”。

一句话：市场仍处于探索底部的过程，距离实质性回暖还有较大的距离。

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九、存量主导与结构性分化

当下的广州楼市，正在经历两个变化：
【变化一】存量主导：二手房和新房在抢客户
【变化二】结构性分化：只有性价比高的房子才能卖掉

有钱人还是有的，个别优质的一手楼盘销售火热，比如：面粉厂、南泰等项目。

但这只是冰山一角。大多数的楼盘和房源，仍在“以价换量”，甚至“无人问津”。

再从租售比来看——广州目前的租金回报率大约在1.5%到2.0%之间。

这意味着：一套500万的房子，年租金只有7.5-10万，租金回报跑输很多稳健的理财渠道。所以，如果纯靠收租，一套房子需要50年左右才能回本。

那为什么还有人买房投资？

因为他们赌的是房价上涨。但当房价连续跌了几年，相信“未来还会大涨”的人，已经越来越少了——像熊猫一样珍稀。

于是，市场卡在了一个尴尬的位置：
【情况一】看好后市的人，怕现在入场抄在半山腰。
【情况二】不看后市的人，觉得租售比太低、不划算。
【情况三】买得起、也必须买的刚需人群，数量有限。

结果就是：房价跌不到让租售比变香的程度，也涨不到让人重拾信心的程度。只能继续磨，直到某一方妥协。

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十、房价下降压力仍在，主要原因有五个：

❶供应过剩，去化压力大
新房和二手房的库存都在高位，需要很长时间消化。

❷收储速度追不上供应
政策性收储体量有限，无法扭转供求失衡。

❸“买涨不买跌”的心理
价格越跌，观望情绪越重，形成负向循环。

❹产业转型中的岗位错配
传统岗位缩减，新兴岗位以高技能为主，普通人的收入预期承压。

❺人口流入与购买力错配
人来了，但钱包和需求跟当前的房价对不上。

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十一、结语：这是一场关于耐心的博弈

当前的广州楼市，已清晰地划出了两道底线：政策底已明，市场底未至。

市场底的确立，需要库存出清、预期修复与收入改善三者形成共振。而眼下，我们正处在最煎熬的“时间差”里——旧产能的阵痛尚未消退，新动能的收入红利还未普照到大部分人身上。

这不是广州独有的困局，而是所有深度转型城市的必经之路。所谓的“冷”，本质上是市场在挤泡沫、寻支撑。

产业转型和经济复苏都没有捷径——冷，不是一天造成的；暖，也不会一天到来。

对于广州而言，人有了，就差钱了。

修复普通人的“钱袋子”，才是回暖的唯一解药。

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数据来源说明：
❶人口数据：广州市统计局
❷从业结构：《广州市第五次全国经济普查公报》
❸薪酬：《2026年广州市主要行业职工薪酬福利集体协商参考信息》
❹产业增长：《2025年广州市国民经济和社会发展统计公报》
❺高学历人口：《广州蓝皮书：广州社会发展报告（2025）》
❻房价数据：国家统计局
❼看房数据：贝壳找房
❽网签数据：广州市房地产中介协会（房协）
❾过户数据：广州市住房和城乡建设局（住建局）