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成都主城几个有学区溢价的，比较成熟的外溢地段，东门就三圣乡，南门就簇桥，西门就中坝，百仁，蔡桥等，但是目前看成交天花板最高的还是在簇桥和三圣乡，有几个贵妇CEO盘也在这两个板块，比如武侯金茂府，三圣乡类似定位的盘就是今天推荐的这套锦江天玺。

这个盘建成于22年，跟武侯金茂府二期三期差不多，当年德商在成都楼市还是叱咤风云，修了几座高端天玺系，有迎晖，锦江，锦麟和纯叠拼云门天玺四座标杆盘，在中和也有高低配项目，在近郊还有和朗诗合作的熙华天玺，以及锦江生态带，温江城区，郫筒，万安南等地都有改善盘，开发足迹遍布全城，留下不少优秀作品。

只不过德商现在没拿地了，财务吃紧，靠存量物业夹缝中生存，而且锦江天玺的合院由于总价过高，到现在都没卖完，已经快被时代遗忘。

说回锦江天玺这个小区，虽然以现在产品的进化程度可能会觉得德商也就那样，但是在当年成都只有大公摊和双限地，连地很便宜的天府新区都宰客的阶段，锦江天玺已经属于顶配了，这个169平起步的豪宅，水景丰富绿化率高，外立面还是少见的黑耀配色，系统门窗也是ykk的落地推拉系列，烟机灶具等都配的博士，洁具都是高仪杜拉维特，空调也是大金的并且三大件都带，生活阳台上还都安了储水箱。

这套特价的202平的户型在二楼，电梯入户后，就是当年很流行的所谓法师装修的女王玄关。虽然我个人认为这个设计实用性不高，但还做到了动静分区。朝北的次卧也朝中庭，视野非常好无树木遮挡；朝南的两个卧室都是套房，落地窗外看别墅区，采光不错；主卧带衣帽间，主卫也很大，标配上双台盆，还预留了浴缸位，唯一可惜的是次主卧是暗卫。

客餐厅有60平以上，封窗交付，采光充足不是住宅公寓，厨房的视野是最大的卖点，L型厨房预留的冰箱位有点小，建议在餐厅做嵌入式1.2米的大冰箱方案。

同户型二楼去年都要658万成交显然是站岗了 图11，对比下来今天这套挂510万，房东按买入价算账面也亏了80万左右；当然目前510万的挂牌价，比附近人居锦城峰荟的大户型成交价还低了，即使是二楼也很有性价比，看租金表现也能估算出其价值 图12，500万左右在这个板块还是可以承受的，并没有被卡总价。

七中育才银杏校区和其附小也就在小区200米范围内，附近还有成师附小梅香湖校区和市属的树德外国语学校，众所周知锦江区一直是名校+卖地的组合拳，所以三圣乡板块也有一定的学区溢价。

这小区之前有很多华西附二的医生买了新房，我有个邻居就买了最大的户型，成本挺高的，不过据他说到医院上班特别方便，走路仅需5分钟，所以也是医区房。商业就是走路10分钟的华熙528 LIVE，还有即将在下半年开业的龙湖驿都天街（需开车10分钟），以及未来锦官花城的商业综合体；地铁站就是13号线三圣花乡站B出口，步行5分钟就到了，在交子立交可以换乘30号线，地铁进城或者到金融城都很方便的；三圣乡还有很多非标商业，比如附近的花乡农居，荷塘月色，幸福梅林等；简单的遛狗，带娃，也可以去三圣乡的绿轴公园，这公园修的很大了，一直延伸到行政学院那边。

这套房在24小时内已经有不少带看了，感兴趣的朋友抓紧联系我看房，价格或许还能谈。

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