#悉尼墨尔本租金涨幅创新高#租金正以两年半以来最快的速度攀升，且涨势难止。与此同时，各界担忧联邦预算案不仅难以在短期内提振供应，反而可能进一步推高租房成本。SQM Research周三公布的数据显示，全澳首府城市的每周挂牌租金较一年前平均上涨6.9%。其中，悉尼独栋房屋和单元房综合租金同比上涨7.1%，墨尔本上涨6.3%，布里斯班涨幅更高达8.7%。

SQM董事总经理 Louis Christopher 表示，未来一年租金年增长率可能高达10%，超越2023年11月创下的历史纪录。他指出，上周公布的联邦预算案可能导致出租房源进一步减少，加剧本就严峻的空缺问题。他进一步指出，随着房产税政策的调整，未来两年可租房源预计将减少。租金回报率必须上升才能吸引投资者重返市场，而这最终将通过房价下跌和租金上涨的双重作用来实现。

预算案宣布，投资者购置现有房屋将不再享受相关税务优惠，针对新房投资的优惠则予以保留。这一变动随即引发关于税收减免究竟在多大程度上补贴了租金的激烈辩论。投资者支持者认为，负扣税（允许房东用出租房产的亏损抵扣工资等其他收入）使租金保持在比原本更低的水平。Bakos 指出，这一点在新冠疫情期间得到印证。当时低利率降低了房东的持有压力，因此他们更愿意接受租金减免或冻结。

然而，独立经济学家 Saul Eslake 持不同看法。他认为，租金水平更多取决于空置率和市场承受能力，而非房东面临的成本。Eslake 说“租赁业务并非成本加成模式，房东收取的租金取决于市场能承受多少，而这主要受空置率驱动。”他举例指出，去年澳洲联邦储备银行（RBA）降息时，租金并未随之下降；而今年租金上涨，也并非因为借贷成本回升或房东的市政费（Council rates）增加。

相反，Eslake 认为，负扣税让房东得以借入更多资金参与竞价，从而推高房价。“他们通过激励房东借更多钱来抬价，吹大了房价泡沫，”他说，“如果没有负扣税，房价不会涨到现在这个水平，租金占房产成本的比例也不会这么高。房东也无需为了让资产产生回报而如此大幅地上调租金。”

租金上涨同时加剧了通胀风险。Christopher 表示，首府城市近7%的租金年化增长率，已是后疫情时期以来的最高水平。Barrenjoey首席经济学家 Jo Masters 指出，在统计局（ABS）的CPI篮子中，租金是仅次于新建房屋成本的第二大支出项，租金持续上涨构成不容忽视的风险。值得注意的是，CPI中的租金数据涵盖所有租约（包括未续约的现有租约），因此其涨幅通常会低于目前的挂牌租金涨幅。

不过，Barrenjoey预测本自然年度CPI租金涨幅将达到3.9%，Masters 形容这一幅度“相当强劲”。Bakos 补充道，当投资者面临财务压力时，他们会想方设法追求最高的租金回报。“我们在土地税上看到了这种情况，在利率上升时也看到了同样的现象。”Christopher 表示，租金在后疫情时代加速上涨——年增长率从去年5月的2.5%跳升至目前的6.9%——势必对整体通胀形成压力。

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