#内容播报# 存量发展时代，提升空间等生产要素的配置效率对经济增长和高质量发展至关重要。然而，城市存量低效空间更新常面临深层制度障碍：产权高度碎片化推高交易成本，导致空间增值潜力滞留于“公共域”，并因分散否决权的存在而陷入“反公地悲剧”。针对此困境，本研究提出了“共有池塘”的系统性治理架构：（1）以“共有池塘”为基本空间治理单元重组分散产权，创设产权共有的基本单元与“股东”身份奠定集体行动基础；（2）设立单元运营公司实现土地增值收益的市场化显化、捕获与资本化；（3）创新容积率转移、碳减奖励等激励相容的规划、金融、法律工具包，降低制度摩擦，激活空间再生产；（4）构建“成本共摊—收益共享”契约，耦合“股东”财产性收益与“邻里”人居环境福祉。研究表明，“共有池塘”模式通过四维制度架构，旨在破解存量更新的集体行动困境与价值滞留难题，为城市空间资源的可持续更新与治理现代化提供一套“制度密码”。——《“共有池塘”：存量低效空间激活的制度密码》，黄军林，《城市规划》2026-04期

“共有池塘”：存量低效空间激活的制度密码
黄军林

研究提出“共有池塘”模式，将奥斯特罗姆CPR治理的制度内核创新性应用于破解存量更新的反公地悲剧。其本质是通过特定的产权整合与治理架构设计，将单元内高度碎片化的产权，在自愿协商与法定程序基础上，在公、私之间构建可以进行有效整合的混合产权形态，通过公私合作和集体协作，重组为具有“有限排他性”的“共有”产权结构，实现共有共赢的土地利用和土地增值收益分配格局，进而规避两种情况：一是通过赋予共有群体非完全开放的对资源的控制权，防止过度使用“公地悲剧”；二是通过引入“多数决”限制个体对资源的绝对排他性否决权，有效破解“反公地悲剧”，最终实现空间资源的“可控共享”与潜在价值释放。
“共有池塘”具有三方面特性：首先，它具有产权场域性，不仅表现在空间实体边界上，即“空间场域”，还体现在治理主体间权利与义务关系的产权联结上，即“关系场域”。其次，共有池塘具有治理分层性，尽管它被视为空间治理的基础单元，但其内部仍可进一步细分，如单元内的独立小区，体现了其结构的精细与复杂性。最后，共有池塘在功能上保持独立性，作为城市治理体系中的一个组成部分，它虽然受到城市整体发展制度的制约，并与其他社会治理单元存在互动，但同时也拥有独立功能与完善的服务，从而确保了其在整个空间治理系统中的独特地位和作用。在共有池塘内，以产权及其确立的权利与义务关系为基础，整合空间与社会治理等综合性事务，让综合性治理事务产生根源于集体利益的“相互依存”状态。在共有池塘内整合产权可以重拾迷失在反公地悲剧里的土地价值，并通过产权整合重构，成立共有池塘的运营公司实现对土地增值收益的价值捕获，创新规划治理工具激活存量资源配置动力，探索“共摊与共享”的增值分配方式可实现整体共赢，最终实现高水平治理、高品质空间建设、高质量发展。

（《“共有池塘”：存量低效空间激活的制度密码》，黄军林，《城市规划》2026-04期，节选）