市场迅速收紧，湾仔2026新推独栋即将收标！香港写字楼市场正经历一场深刻的价值重估，目前中环到湾仔的独栋写字楼物业，恰好处于一个 “周期性底部、结构性分化、用家主导” 的特殊时点，吸引力与挑战并存。

市场背景：
大宗交易回暖，资金开始"寻宝"
香港大宗写字楼交易市场近期显著升温。如阿里和蚂蚁集团以约72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层作为香港总部，成为自2021年来最大宗写字楼成交；京东以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益；星展银行斥资逾26亿港元购入中环中心6层，使其在中环中心的总持有楼层增至14层。

这些大宗交易的背后，是写字楼价格的大幅回调：中环甲厦呎价已较高位下跌超25%，部分项目甚至接近四成。世邦魏理仕指出，核心区写字楼资产正吸引"用家"趁低吸纳，过去18个月市场已录得逾370亿港元相关成交。

整体市场正从底部缓慢修复。2025年全年甲级写字楼租金虽下跌5.8%，但跌幅主要集中在上半年，下半年已明显收窄。高力与世邦魏理仕均预测，2026年甲级写字楼租金仍有约3%的下调空间，但这主要是受大量新增供应推动的空置率高企（约17.3%-17.5%）所导致，并非需求崩塌。

物业吸引力：
用家逻辑与资产稀缺性

定价具竞争力，契合当前估值逻辑：
当前市场由用家主导，其估值更多基于自用价值和长期持有逻辑，而非短期投机。与本湾仔物业性质相似的华懋集团旗下湾仔One Hennessy，于2025年12月以约22.6亿港元售出其中12层写字楼，呎价约1.4万港元，可见核心区全幢资产依然有价有市。

物业条件符合用家偏好：
作为区内稀缺的全幢物业，可满足企业总部对冠名权和独立管理的需求。三面临街，外墙设有大型广告牌，具极高品牌曝光度。连接湾仔及会展站行人天桥网络，交通便利。

区位能见度高：
湾仔属于"大中环"商业圈辐射范围，是传统的核心商业区。该区写字楼全年租金虽下跌4.5%，但下半年净吸纳量显著改善。

湾仔物业目前处于估值低位，且有整栋放售的物业稀缺。适合企业总部自用，具备品牌展示价值。

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