#内容播报# 西关与河南的新住宅区建设是晚清广州最后一次大规模的城市开发活动，在广州城市发展史中的意义重大。它奠定了今日广州历史城区在西关和河南的边界基础，造就了清末城市街区独特的肌理与形态。本文对其进行研究，深度揭示了明清广州城市街区规划的历史和发展进程。——《民间资本、新街区与土地契约：清末广州城市房地产开发研究》，顾雪萍等，《城市规划》2026-3期

民间资本、新街区与土地契约：清末广州城市房地产开发研究
顾雪萍 彭长歆

自19世纪60年代至20世纪初，在广州西关与河南的郊区地带兴起了房地产开发的浪潮。其开发主体是民间资本，包括拥有雄厚资本的个人和集资合股的集体。他们首先购买城市郊区的基塘农田，填筑基塘以获得平整的建设基地。再规划住宅区内部的街巷，计有三种方式：一是“街”+“巷”的规划方式，其继承了街坊的“空间模型”，具有较强的防御性能；二是“街”+“约”的规划方式，该方式形成了正交的街巷系统；三是“街”+“街”的规划方式，其形成了方格网状的街道系统。然后铺设街巷麻石，在大街两端设街闸，在街巷两侧划分住宅建设用地，其中以三开间三进的宅基地尺寸最常见。三开间三进房屋是新住宅区的标准建筑形式，房屋建设者可以通过购买相邻土地扩大住宅用地规模，建造花园府第，也可以通过拆分发卖宅基地减小建设用地的规模，建造明字屋或竹筒屋。
首先，清末广州城市房地产开发保留了传统街区建设的惯性：城郊土地开发是一项自下而上的民间行为，关厢地带很可能就是民间力量自行开发的结果；新住宅区规划率先采用的街坊“空间模型”，体现了传统城市以防御为本的街区建构方式；新住宅区普遍建立街闸，夜晚关闭、白天开启，反映了传统城市的街区管理方式。其次，清末广州城市房地产开发反映了居住区规划的近代化转变：从以防御为本的街坊空间逐渐转变为以交通为本的正交、方格网形态，城市空间规划的理念走向愈加开放的状态。处于清末新旧共存时期的广州房地产开发，为深入解读中国传统城市的街区规划及其转折过程贡献了一个典型案例。

（《民间资本、新街区与土地契约：清末广州城市房地产开发研究》，顾雪萍等，《城市规划》2026-3期，节选）