把二手房一脚踢进房价「冰窟窿」和历史「垃圾堆」的，从来不是某一位主播，或者某一项楼市政策，而是我们自己。

在前两天手写短文的评论区，有这样一条评论：（当年）110万买的房，现在（市场价能）卖65万，可还欠银行70万，「这不是要命嘛」。

我没有问他是哪个小区，可按他当年的买入价、贷款规模和今天的卖出价，简单粗暴地判断，大概率是老旧小区，房龄也大概率要超过20年。

我给他的回复，可能有些「冰冷」：放弃幻想，抓紧卖，否则后面缩水会更严重。

让二手房，尤其是老旧小区房价「如坠冰窟」的那双「手」，是谁？

有人肯定会说：是某某主播。事实上，即便没有他们，也会有其他主播站上这个历史的十字路口，成为那个「指路人」。

短视频让世界彻底成了平的，「信息鸿沟」，尤其是事实性的信息鸿沟被彻底抹平。以前靠这东西发家的，如今都不灵了。

尤其是房产中介，房价信息变得透明，买卖双方随手一查，随便一问，就能知道个大概。即便你不查、不问，只要你关心这类话题，短视频平台的推荐流也会推到你的面前，不怕你看不到。砍价视频只是信息鸿沟消失后，买卖双方直面这血淋淋的现实，感觉有些残酷罢了。大势所趋，这不是某个主播能主导的。

反过来，去年（2025年）下半年以来，成交价格公示被隐藏，尽管会短期内阻滞、减缓信息鸿沟的消失速度，但改变不了大势。如果某些方面寄希望于借此扭转大势，还真是傻到天真了。

那么，谁是那双「手」？答案，是我们自己。准确的说，是已经「变」了的购房者。

根源在于一项数据：截止2023年底（这是最新数据的截止时间），石家庄的人均住房建筑面积，是44.10平方米；其中，城镇居民的人均住房建筑面积，是41.60平方米。

这是一个比当前主流户型的客厅还要大的面积。通过这项数据，我们可以简单粗暴地得出一项结论：

石家庄人不缺房子住。

可别急，事情远不是如此简单：现在的购房者，言必谈「新规」，无论是刚需，还是改善。可我们即便把新规房的要求，降到最最基础的「容积率2.0」这一项上，也只是五年前（2021年）的事情。这五年下来，石家庄主城区（城四区加上高新区）成交的商品住宅，不到十万套。是的，你没看错，无论是网签数据，还是民间统计，都不到十万套。

这十万套新房里，我们把「一家买多套」、「买了没入住」这些情况统统忽略，就算是十万个家庭在这五年内购买了最基础的新规房。可再看石家庄主城区，按照「七普」（2021年石第七次全国人口普查）公报和最新的常住人口数据，应该有大约140万个家庭。换言之，住进新规房的主城区家庭：

只有大约1/14。

这里没有考虑石家庄人的购买力。在我眼中，没有一项数据能全面且直观地体现购买力。我们还是简单粗暴地得出结论：

至少还有13/14的家庭，还没住进新规房。

新规房越「香」，就越是为二手房敲响了丧钟。按照购买力划分，随着投资客基本退场，改善（需求）应该是目前楼市最强的力量。如果把执行新规的一手房，和没有执行新规的二手房摆在一起，只要预算充足，改善需求会毫不犹豫地选择前者。这也是为什么，当二手房的总房款超过了170万，其成交量在大盘中的占比会降至5%以下。

即便是再嘴硬，二手房的大败局，在改善需求出逃到新规和一手房市场的时候，就已经注定。只不过，亲手缔造这项局面的，是我们自己而已。

最欢迎新规的，是住够了老房子，要住进新规房的人。可新规背刺最深的，也是打算卖掉老房子，转投新规房的人。历史一直在重演，却从未跳出怪圈。

回到开篇的那个问题，我还是那项观点：放弃幻想，抓紧卖。

我知道，这篇短文一定会留下以下三个「大坑」需要填：

1、今天的新规房，也会沦为明天的二手房，岂不是会继续重演历史？

2、次新房的房龄、品质都要高于老旧小区，是不是会被老旧小区的房价前景要乐观些？

3、「拆迁」、「房票」、「收购（二手房做保障房）」会不会成为二手房的「救命稻草」？

想看小回继续更新的，来点赞吧。

——《石家庄二手房价的「大败局」，始作俑者其实是我们自己》（小回夤夜手写短文第二篇）

#回看夜话# http://t.cn/A60l6OZt