2026年3月是“结构性、修复性、短期性”反弹，不是全面回暖，谨防“假阳春”。

1、成交量同比低于2025年小阳春

- 新房：30城3月前21天新房成交同比-14.6%；一线新房同比-19.7%，二线-11.1%。
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- 二手房：多数城市3月成交环比暴涨，但同比普遍弱于2025年同期；仅京沪等少数核心城市同比转正。
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- 结论：整体同比弱于2025年，是“修复性反弹”而非全面回暖。

2、二手房待售量仍处高位

- 广州：二手挂牌约13.1万套，仅环比微降1.9%，绝对量仍高。
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- 全国：二手房挂牌总量仍在历史高位，成交放量但去化速度赶不上新增挂牌。
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- 结论：库存压力未根本缓解，只是局部板块、优质房源走量。

3、新房库存量依旧巨大

- 全国：2月末商品房待售7.9998亿㎡，同比微增0.1% 。
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- 重点城市：新房去化周期普遍16–30个月，三四线超135个月。
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- 广州：狭义库存1416.4万㎡，去化周期仍长。
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- 结论：新房库存高企，远未到“供不应求”。

二、为什么谨防“假阳春”

- 需求是“积压释放”，不是新增增长：这波是春节后刚需+置换集中入市，居民加杠杆意愿仍弱（1月中长期贷款占比仅约5.2%）。
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- 市场极度分化：核心城市/核心板块热，外围/非核心冷；新房普遍弱于二手房，改善需求未大规模进场。
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- 库存压制价格：二手房、新房双高库存，房价难持续上涨，仅核心区微涨。
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- 积压需求释放后，如果4–5月成交大概率环比回落，体感降温。

如果4-6月成交量环比不断增加，楼市前景可以谨慎乐观。#楼市观察##房价##全国70城房价下跌#