#生活手记#

周末晚上和亲戚一起在徐汇百联商业广场五楼的海底捞吃火锅。高楼层就两部电梯能直达。叔好久没去，凭猜想走商场楼梯结果绕了半天才从消防通道上到五楼。

体验感极差的等电梯或爬楼，但架不住人多生意火，所有座位全满，八点离店还有很多人在排队等位。

亲戚中午也是火锅，别人请的。伊港一桌人全是搞基因监测的，都是几十亿身价。叔听了不做声，随手找了千问，拉一下行业内A股上市公司市值排名。泛医疗类是迈瑞和联影市值过千亿，然后还有七八家在百亿以上的。比较典型的华大185亿，金域129亿，迪安124亿，达安87亿。

按叔对该领域的了解，这些不同公司的大非小非凑一起开行业协会的概率约等于零。

投资界和实业界有很多坏风气，吹牛逼就是典型一例。通常喜欢加零，很多还加两个零。明明已经是限高的老赖，弄得好像有私人飞机，拔腿去哪里都行。

今天继续学习世邦魏理仕发布的《2026年中国房地产市场展望》。

1.办公楼市场• 需求温和复苏，AI驱动明显• 供应高峰已过，中长期回落趋势初显• 深度运营能力成为资产价值的关键

2. 仓储物流• 2028年有望迎来租金拐点• 当前进入周期性投资窗口• 市场租金已低于重置成本

3. 零售物业• 消费渐进式复苏• 新兴业态（医美、户外、宠物、二次元）快速崛起• "银发经济"和"00后经济"双轮驱动

4. 投资市场• REITs分派率下调40-50bp，估值空间打开• 资本化率与国债利差扩大至280-300bp• 融资环境持续改善

划重点，商业不动产公募REITs项目上市未来2年预计每年净现金流分派率要求：调整为不低于评估基准日十年期国债收益率上浮150个基点。按当前十年期国债收益率1.8%-1.9%计算，仅需3.3%-3.4%。这较此前下调40-50个基点，估值空间大幅打开。

京投发展彻底转型离开房地产开发，今天已经到了9.64。对应-0.17元的净资产，传统深度价值投资已然失效。

即使曹名长重出江湖也会跟叔一样，只剩下吐槽、吐槽再吐槽。