【港楼形势大好 辣招陆续有来】

出乎不少人意料，新一份《财政预算案》未为楼市“加甜”，反而稍为“加辣”。事实上，正如本栏1月份在〈楼市“加辣”是灰犀牛〉一文指出，本港楼市自去年下半年转势回升，涨势日益加速，港府相信不欲再次看到楼价“癫升”失控。短期而言，楼市仍将受到诸多利好因素带动，包括经济企稳、股市畅旺、息率低廉、专才来港、移民回流等等，难怪有业界人士睇好今年楼价爆升20%。不过长远来看，楼市亦面临“港深同城化”等三大隐忧。

息低股市旺 楼价料升20%

在预算案出炉之前，不少市场人士憧憬当局推出“加甜”措施，例如把100元住宅印花税的适用楼价上限由400万元提高至600万元，甚至是容许打工仔动用强积金入市买楼。结果这些“甜招”全部落空，今年预算案毫无“糖份”可言。相反，这份预算案最主要的楼市措施属于“加辣”，当局把一亿元以上豪宅的印花税率由4.25%提高到6.5%，预料每年可为库房增加约10亿元收入。

事实上，楼市上一轮牛市在2021年见顶，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）由191点高位急剧回落，到2025年初最低跌至134点，累泻30%。不过，连跌逾3年之后，楼市于2025年中筑底，掉头逐步攀升；CCL到年底收报144点，全年累涨4.7%。踏入2026年，楼市升势加速，市场近期出现大量高估价成交，甚至不乏短炒获利个案，同时新盘项目在接连加价下依然销情炽热。多间投行及测量师行把今年楼价升幅预测上调至10%以上，中原地产老板施永青甚至扬言涨幅可达20%。

换句话说，楼市现时升势凌厉，短期内“向上风险”远超过“向下风险”。正如本栏在1月份文章提到，犹记得上一轮楼市上升周期，楼价几近癫狂，滋生上车难、青年绝望等问题，构成严峻的社会压力及矛盾，殷鉴不远，当局相信不会希望重蹈覆辙。正因如此，在新一份预算案，一方面坚持造地（包括发展北部都会区）及推地（新年度将推出9幅住宅地皮招标），同时非但没有“加甜”，反而适度“加辣”以调节市场，抑制楼价升势过急。

短期而言，楼市仍受到诸多利好因素带动。首先，本港去年GDP增长3.5%，摩根士丹利预料今年GDP进一步增长3.3%，反映整体经济已经企稳。其次，港股持续畅旺，恒生指数由2024年的15000点低位，到现在升至接近26000点水平，同时每日成交额超过2000亿元，金融行业的兴旺以及整体财富效应，均为楼市注入动力。第三，美国联储局自2024年起减息6次，今年可能还将减息至少两次，目前本港一个月银行同业拆息仅约2.3厘，息率低廉既有助减轻供楼负担，亦将支撑砖头价值。

除此之外，上一轮楼市下跌其中一个主要因素，属于自2019年⋯⋯