#REITs#

昨天华夏基金关于REITs的公众号发了一篇好文章，特意推荐给大家。
里面重点讨论了REITs扩募的意义，对于原始权益人有何好处的部分，推荐给大家：

对于原始权益人而言，公募REITs可以实现的功能包括资产上市、资产负债率调节、融资用于不动产项目投资、实现报表利润等，优势众多，但小编认为最为核心的还是为原始权益人建立了资产上市平台，在这个平台上，运营成熟稳定的资产可以被市场公开定价，不动产项目的禀赋、原始权益人的资源整合能力、运营管理能力的价值可以被各项评估参数量化，同时借助公募基金上市实现了资产的流动性溢价。
公募REITs对资产的定价可以分为两个部分：
第一部分是资产评估值相比于账面值的溢价：不动产项目的账面价值反映了其当时的建设成本和折旧摊销，而在不动产项目成熟稳定运营后，其资产评估价值相对于账面价值取得了较高的溢价，这里的溢价体现了资产的禀赋、原始权益人的资源整合能力和运营管理能力。
第二部分则是流动性溢价，为便于直观理解，我们将各项目的拟募集规模（即评估值）假设为平价交易采用的价格，通过整理市场数据得到部分资产二级市场价格相比于平价的整体平均溢价约为25%，表明公募REITs投资者给予不动产项目较高的流动性溢价，公募REITs通过公开市场中投资者的力量将“蛋糕”做大。
在流动性溢价的影响下，原始权益人在获取评估溢价的同时还能与投资者共享流动性溢价带来的收益。根据当前沪深交易所已发行公募REITs项目的统计数据，在市场化询价定价的机制下，首发实际募集规模对拟募集规模的溢价率一般在20%以内，扩募募集规模对拟募集规模的溢价率大致区间为5%-19%，扩募平均溢价10.99%。在出售资产和持有战配份额两个方面，原始权益人均能分享流动性溢价带来的回报。