#内容播报# 在地方财政与房地产的双重压力下，国内开展了老旧小区“自主更新”探索。文章引入奥斯特罗姆的自主治理理论与八大设计原则，解析了自主更新面临的自组织能力薄弱、规划适配不足、制度供给短缺等集体行动困境。进一步梳理新加坡“集体出售”制度，揭示其如何通过赋权社区自组织、适度规划调整、司法制度保障与市场税收调控，构建了一套破解更新难题的“社会—市场”合作治理体系。结合新加坡治理经验与中国自主更新需求，从三方面提出了自主更新治理优化路径：一是培育与赋能社会—市场力量，建立党建引领下的社区自组织平台；二是合理放宽规划管控，构建适应更新需求的弹性规划调整体系；三是通过制度保障和监督协调，构建自主更新的长效机制。——《“社会—市场”合作的老旧小区自主更新机制》，王雨等，《城市规划》2026-01期

“社会—市场”合作的老旧小区自主更新机制
王雨 田莉 王才强 高煜

自主更新的核心在于激活社会力量和私人资本的作用。从新加坡集体出售的经验来看，要提升自下而上的更新治理水平，不仅要赋予社会自组织更多的自主权，同时还需为促进“市场+社会”主导的更新提供制度、政策和技术支持。然而，考虑到我国社区治理中街道办和居委会长期扮演主导角色，自下而上的业委会自治基础较为薄弱，因而不能直接照搬新加坡集体出售委员会的组织模式。在社会资本不足的社区，仍然需要在基层治理部门的帮助与党建引领下建立社区自组织平台，如“更新理事会”“更新委员会”等。基层政府部门不必直接干预集体行动过程，而是侧重于为更新组织提供培训和资源支持，例如帮助构建信息公开平台、为积极参与会议的业主提供激励等。长期来看，应为这些社区自组织制定更加统一的程序和标准，在法律层面明确赋予其实质性的决策权和执行权，对其决策流程和管理机制进行规范化，以真正提高居民的自组织能力。
此外，自主更新所需的专业知识跨越法律、规划、房地产等多个专业领域，可以将部分技术要求较高的更新环节打包给第三方市场主体，原产权人专注于协商、决策和监督，以降低集体行动的交易成本。为此，可以借鉴新加坡的经验，由更新委员会分别聘请律师、规划师、评估师、房地产代理人等专业顾问，也可以探索建立专门的一站式中介单位，把法律咨询、申请报批、融资、设计、拆除、周转、建安、监理、验收等工作整合成一个整体方案，由更新委员会组织公开招标和业主投票决策。

（《“社会—市场”合作的老旧小区自主更新机制》，王雨等，《城市规划》2026-01期，节选）