21 世纪的头 20 年，中国人无论贫富，几乎全部的个人财富增长来自房地产。
换个说法是，在这个区间内，如果不持有房产，那么无论你怎么努力、节俭，大概率都是资产缩水的。
这是我从最近浙大的一篇论文《财富积累与共同富裕：中国居民财产积累机制（2002—2018）》里看到的结论。
首先，这个全部是怎么来的？
在 2013 年到 2018 年这五年间，中国居民净财产增量中，有 83.16% 是由房价上涨解释的。
这意味着，全社会辛辛苦苦干了五年，大家手里增加的财富，绝大多数不是因为工作更努力、企业效益更好，纯粹是因为你家房子的估值涨了。
不只是富人，穷人也是如此。论文显示，即便是财富最少的 40% 的底层家庭，房产增值对他们财富积累的贡献率也超过了 50%。这间接说明，在中国，房产是真正意义上的“全员财富锚点”。
对于底层 40% 的人群，除了储蓄和房子，其他因素（主要是耐用消费品折旧）对财富积累的贡献是 负值（-54%）。
穷人越努力打工消费，买回来的“资产”贬值越快。而富人买了一套房，躺着都在赚钱。
论文数据虽然覆盖了全阶层，但背后还隐含了一个悲凉的推论：
既然连底层的财富增量都有一半靠房产，那么彻底的“无房者”在统计上几乎被抹去了。现实中，他们不仅没享受到那 83% 的红利，还要承担房租上涨的成本。在那个资产狂飙的年代，如果没有上车，劳动收入在巨大的资产泡沫面前，几乎是无效的。
2020年以后，“闭眼买房就能致富”的时代结束了。 当房产不再能解释 83% 的财富增长时，下一个能撑起这个数字的是什么。