【GS：美国日益严峻的住房可负担性挑战】
2026/02/02

近年来，生活成本已成为美国的一个重要政治议题。乍看之下这或许令人意外——无论是总量数据还是各收入五分位数数据，实际可支配收入在数月前就已基本回归疫情前的增长轨迹。但住房问题，特别是自有住房的可负担性，依然构成严峻挑战，对低收入家庭而言尤为如此。

对于租房者而言，住房成本处于历史高位。当前租金占租房家庭平均收入的 32%，略高于 2000 年 27%的比例。但对于收入最低的五分之一群体而言，这一比例高达 55%，收入次低的五分之一群体则为 40%，两者均较 2000 年高出约 5 个百分点。

对于潜在购房者来说，住房负担能力的数学计算更加令人望而生畏。首付款与收入比以及按揭贷款与收入比在 2022 年均飙升至 30 年来的最高点，此后一直保持在高位。对于考虑购买首套住房的年轻夫妇而言，如今平均首付款占家庭年收入的比例已达到 70%（2019 年为 58%，2000 年为 45%），而首年按揭还款额约占收入的 25%（2019 年为 18%，2000 年为 20%）。对于居住在大都市或收入处于底层五分之一的家庭而言，首付款和首年按揭还款的总成本已从 2000 年占收入的 90-120%上升到如今的 160-200%。

如果消费者的总体消费能力以正常速度增长，我们是否还需要担心某件商品比往常更加昂贵？我们认为在住房问题上答案是肯定的，特别是自住住房，因为它在两个关键方面有所不同。首先，自住住房是许多家庭——尤其是低收入家庭——储蓄和积累财富的主要方式。其次，在美国，提供优质公立学校及其他公共配套设施的区域主要以自住住房为主。因此，无法在这些社区负担住房也意味着获得优质教育、理想工作和社会流动性的门槛更高。