郑重上海市高级人民法院民事审判庭三级高级法官、法学博士

本文结合《执行异议之诉解释》相关规定，就执行异议之诉中涉普通不动产买受人、商品房消费者和带租拍卖的类案裁判思路进行探讨。
一、涉普通不动产买受人执行异议之诉  《执行异议之诉解释》第14条规定了普通不动产买受人购买登记在被执行人名下的不动产，提起执行异议之诉请求排除一般金钱债权强制执行的四个要件。该条规定与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条基本一致。主要修改之处，一是明确了请求排除强制执行的对象是“一般金钱债权”，二是将“未办理登记过户”修改为“未办理不动产所有权转移登记”，表述更为严谨。（一）“非因买受人自身原因”的认定不动产买受人排除一般金钱债权的强制执行需要满足“非因买受人自身原因”未办理不动产所有权转移登记。《异议复议规定》未对买受人自身原因作出具体规定。《执行异议之诉解释》第16条列举了“非因案外人自身原因”的几种情形，包括买卖双方已共同提交转移登记申请、案外人已请求被执行人办理登记手续、新建商品房不符合首次登记条件、已网签备案等。在不动产交易中，被执行人名下财产处于动态变化过程中，审查买受人能否排除执行的要件之一是其对于不动产“名实不符”是否存在可归责的过错。概言之，案外人有完成转移登记的主观意愿，客观上采取了积极行为或配合行为，未实际办理则不能归责于案外人。《执行异议之诉解释》第16条第5项将“其他非因案外人自身原因的情形”作为列举之外的兜底条款。审判实践中，其他案外人自身原因主要有对自身购房资格的忽视、对不动产上权利负担的忽视及怠于办理过户手续等。例如，案外人购买不动产，因名下尚有其他住房，其希望出售其他住房后再办理登记，使购买的房屋成为名下唯一住房进而减少交易税费，故长时间不办理转移登记。又如，案外人在没有购房资格的情况下签订购房合同，在案涉房屋被司法查封时仍未取得购房资格导致无法过户。再如，案外人购买具有一定年限上市交易限制期的动迁安置房，该房屋的价格远低于一般市场交易价格。案外人对房屋在一定期限内不能办理过户的风险有明确预期，房屋在限制交易期内被司法查封的，应属于其自身原因。（二）确权和给付请求的审理《执行异议之诉解释》第5条首次规定，案外人提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，除法律另有规定不宜合并审理的以外，人民法院可以合并审理。《执行异议之诉解释》第7条规定，案外人执行异议之诉审理或再审申请审查期间，执行案件已结案，执行法院未对执行进行处分且执行措施已经解除的，对案外人提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或审查。该规定有利于减少当事人讼累，推进矛盾纠纷一揽子实质性解决，避免产生衍生诉讼。案外人依据其与被执行人之间的不动产买卖合同关系主张排除执行，即便其民事权益可以排除执行，其享有的是继续履行房屋买卖合同的变更登记请求权，而非不动产所有权。因此，案外人依房屋买卖合同关系主张确认所有权的，不应支持。在审理办理变更登记的诉讼请求时，人民法院应当依法审查合同的效力、买受人的对待给付义务是否全部依约履行完毕，以及买受人是否具有购房资格，并在判项中明确相应税费负担。在不动产买卖合同已经解除的情况下，案外人请求排除执行的基础不复存在，对其诉讼请求不应支持。（三）物权期待权与抵押权的权利顺位审查普通不动产买受人享有的物权期待权，只能排除一般金钱债权的强制执行，一般不能排除抵押权的执行。其一，物权期待权本质上仍属于债权请求权，对抗担保物权等优先权需有法律、司法解释的明确规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第126条亦提出，商品房消费者的权利优先于抵押权，“是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”其二，《执行异议之诉解释》第14—15条规定的普通不动产买受人和以物抵债权利人请求排除执行，适用范围是“排除一般金钱债权的强制执行”。与此相区别，《执行异议之诉解释》第11条关于商品房消费者执行异议之诉的规定，适用范围则是“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行”。结合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，从体系解释的角度理解，普通不动产买受人应不能排除抵押权的执行。其三，《执行异议之诉解释》第13条规定普通不动产买受人在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债务的，可以排除建设工程价款受偿权、抵押权和一般金钱债权的执行。执行中，买受人可以同优先权人或一般金钱债权人协商，通过交付价款以消灭相应债权。交付的价款应以不动产价值为限，债权人不能对同一财产重复变价受偿。由此可知，案外人只有在代为清偿主债务的情况下，才享有涤除抵押权并排除执行的权利。依反面解释，在不满足该条件的情况下，买受人不能排除抵押权的执行。其四，不动产出售在先，且案外人已经支付全部价款并实际占有使用的情况下，如果抵押权人（尤其是专业金融机构抵押权人）在抵押权设立时未尽到相应注意义务，甚至在明知房屋已经出售的情况下仍设立抵押权的，可在严格审查相关事实的基础上，综合判断抵押权人是否存在过错、是否构成恶意串通损害案外人合法权益、是否违背诚信原则、是否属于滥用民事权利等，进而判定抵押权的效力及优先性。
二、涉商品房消费者执行异议之诉
依法保护商品房消费者的权利关系到人民群众住有所居和追求美好生活的需要。《执行异议之诉解释》切实保障商品房消费者合法权益，有利于稳定购房者预期，提振房地产市场信心，防范化解房地产市场风险。（一）用于家庭居住生活的审查《执行异议之诉解释》第11条规定“所购商品房系用于家庭居住生活需要”，不再限制于唯一住房。从相关司法解释和司法政策沿革来看，《异议复议规定》第29条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，执行异议之诉中参照适用该条规定时通常需审查买受人名下是否无其他住房，所购买的商品房应具有“唯一性”。如果在查封时，案外人名下还有其他房屋，即便其后将其他房屋出售，亦可能被认定为非唯一住房而不能排除执行。《九民纪要》第125条对针对前述规定指出，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。就此，应当着重审查案外人购买商品房是否是为了满足基本居住需要，而不应再单纯拘泥于住房的套数。《执行异议之诉解释》未从套数上限定是否需要名下无房。在涉及商品房消费者的执行异议之诉的审理中，应不再拘泥于住房套数，不宜仅因为买受人名下有房而否定其物权期待权。2025年7月23日发布的最高人民法院涉财产权保护执行异议之诉典型案例之二韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案中，买受人在郊区有房的情况下，购买地理位置更优越、配套设置更完善、教育资源更优质的房屋，符合刚性或改善型住房需求，应认定属于满足生存权的合理消费范畴。审判实践中，对于不违背“房住不炒”政策，追求安全、舒适、绿色、智慧“好房子”的商品房消费者，一般宜认定为满足“家庭居住生活需要”。案外人购买商品房所在小区车位，属于居住生活配套设施，如果符合当地车位购买政策标准，能够办理过户登记手续，一般可以排除执行。（二）商品房价款返还请求权《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第3条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”《执行异议之诉解释》第12条第2款进一步明确商品房消费者就房地产开发企业的在建工程和建设用地使用权变价款主张优先权的条件，即查封前签订合法有效的书面买卖合同，用于满足家庭居住生活需要，因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，请求从变价款中排除相应强制性的应予支持。商品房消费者购房款返还优先权实质是商品房交付请求权的转换形式，应建立在满足《执行异议之诉解释》第12条第2款规定的条件基础之上。对于不满足前述规定的商品房购房者，如在查封后订立商品房买卖合同或并非用于满足家庭居住生活需要，则其价款返还请求权一般应作为普通金钱债权受偿，不宜优先于建设工程价款优先权和抵押权。商品房消费者主张价款返还优先权需以商品房买卖合同解除为前提，解除原因应是商品房不能交付且无实际交付可能等构成根本违约。如果商品房消费者在执行异议之诉中主张排除执行，同时将购房款优先返还作为备位诉讼请求，经释明仍不主张解除合同的，人民法院一般不宜支持其价款返还优先权。
三、涉带租拍卖执行异议之诉
执行标的是否带租拍卖，关系到申请执行人债权实现与承租人租赁权保护的协调，需在执行异议之诉中依法审查判断。《执行异议之诉解释》第20条规定了带租拍卖的前置审查程序及与执行异议之诉的衔接。实体标准方面，较之《异议复议规定》第31条增加了“已按照合同约定支付租金”的要件。（一）请求（不）带租拍卖的程序根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第14条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第238条规定，向执行法院提出异议。因此，请求带租拍卖实质是主张阻止执行标的交付的实体权利，应提起案外人执行异议和执行异议之诉。以往，申请执行人对带租拍卖提出执行异议，因其不具备案外人身份，只能依照《民事诉讼法》第236条的执行行为异议、复议程序救济。案外人对不带租拍卖提出执行异议，则可依据《民事诉讼法》第238条案外人执行异议程序救济，后续案外人和申请执行人都可能提出执行异议之诉。这导致申请执行人与案外人对同一不动产是否带租拍卖争议的救济途径不同。就此问题，《执行异议之诉解释》第20条第2款规定，申请执行人可以对带租拍卖的执行行为提出书面异议，对执行法院的裁定不服的，可以提起执行异议之诉。该规定扩展了案外人执行异议之诉前置程序的范围，从路径上给予申请执行人和案外人同样的救济程序。对于查封后签订租赁合同请求排除一般债权不带租强制执行、抵押权设立后签订租赁合同请求排除抵押权不带租强制执行，以及没有新的事实情况下的重复异议，因从形式外观即可判断不能排除执行，宜直接通过执行异议复议程序审查，没有启动执行异议之诉的必要性。（二）带租拍卖的审查标准《执行异议之诉解释》第20条第1款规定了带租拍卖的三个条件，即在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同、合法占有使用执行标的、按照合同约定支付租金。在此类案件中，应结合相关证据，重点审查租赁合同的真实性及实际履行情况。实践中，应注意审查以下三个问题：其一，以租抵债能否排除执行。《执行异议之诉解释》第20条规定“按照合同约定支付租金”，从文义理解在履行期限届满后约定以租抵债亦应属于按照合同约定支付租金的一种形式。在不动产以物抵债可以排除一般金钱债权执行的情况下，作为债的变更的以租抵债亦应受到保护。但需重点审查以租抵债的真实性，尤其是基础债权债务关系、债权金额与市场租金是否基本相当及实际占有使用情况。其二，在查封前签订合法有效书面租赁合同，但在查封后到期，双方又续签租赁合同的情况下能否带租拍卖。因在先租赁合同已经到期终止，查封后的租赁合同虽然有效，但不能对抗申请执行人，故一般不能依据此合同主张带租拍卖。其三，带租拍卖案件审理中应注意防范虚假诉讼。如租赁合同约定的租期为20年、到期自动再续期20年，约定的租金标准有违一般市场递增机制，租金支付记录与合同约定无法对应且双方当事人之间存在其他法律关系的，一般不宜确认租赁合同的真实性。在合法占有使用方面，应重点审查承租人的水电燃气、物业费支付凭证及快递收发记录等证据。公司承租的，仅将营业执照地址登记注册在案涉房屋内，未实际经营使用的，一般不能排除执行。