三、以虚假租赁规避执行的识别与防范
因租赁关系是形成于被执行人与承租人之间的内部关系，租赁关系的成立缺乏可供外部检视的客观表征，实践中大量存在着被执行人与第三人恶意串通，倒签租赁合同甚至虚构租赁关系来规避执行的情形。因此，在审判实务中要加强对以虚假租赁规避执行的识别与防范。从审判实践出发，一般情况下，当出现以下显著违反常理的情形时，存在虚假租赁的可能性较大，审理中应着重加强对相关证据真实性与合法性的审查认定：第一，承租人与被执行人存在较为亲密的人际关系或者是关联公司。第二，租金价格明显低于所在区域同类房屋的租金水平，租金支付方式有违常理或商业习惯。比如以现金支付大额租金、一次性支付长期租金、租金支付的金额和时间没有规律且与合同约定不符等。第三，长期租赁合同的租赁用途不符合市场规律，租金支付不符合长期租赁合同的通常做法。第四，租赁合同上载明的签署时间与实际占有使用的证据以及租金支付的证据无法相互印证，或者实际占有使用证据不足。第五，以租抵债情形下，用于抵债的在先债权没有证据证明。实践中，虚假租赁往往同时存在着上述多种情形。例如，在儒某公司与汇某公司建设工程施工合同纠纷一案的执行中，[10]法院裁定拍卖汇某公司名下抵押房产。案外人假某酒店以其已经在抵押前承租案涉房产为由，请求带租拍卖。经查，假某酒店的经营者吴某甲与汇某公司的法定代表人及独资股东吴某乙系父子关系。假某酒店提交的《商铺租赁管理合同》中载明的租期为12年。载明的租金支付时间、金额与其用于证明支付租金的款项缴纳时间和金额均明显不符，且其中10笔款项发生在租赁合同约定的免租期内，8笔款项系向吴某乙个人账户支付。租赁合同约定由吴某甲为汇某公司在酒店内的招待费用提供签单服务，但汇某公司签单金额远超假某酒店应付租金数额。假某酒店和汇某公司对上述异常情况均无法作出合理解释。此外，假某酒店的装修亦是由吴某乙实际负责，装修费用由吴某乙与装饰公司结算和负责清偿。综合上述案件证据和事实，法院最终认定假某酒店未能充分举证证明其与汇某公司已经形成了真实合法有效的租赁关系，汇某公司与假某酒店虚构租赁关系规避执行的可能性较大，对假某酒店带租拍卖的诉讼请求未予支持。
注
释

[1] 《异议复议规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”[2] 参见江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第443-448页。[3] 《执行异议之诉解释》第20条规定：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。”[4] 《民事诉讼法》第238条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”[5] 参见褚红军主编：《民事执行裁判理论与实务》，人民法院出版社2022年版，第160页。[6] 参见曹凤国主编：《执行异议之诉裁判规则理解与适用》（第2版），法律出版社2023年版，第588页。[7] 参见陈宜芳等：《〈关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释〉的理解与适用》，载《中国应用法学》2025年第4期，第53-54页。[8] 同前注[5]，第153页。[9] 同前注[7]，第53页。[10] 参见江苏省高级人民法院（2022）苏民终1393号民事判决书。