聚焦执行异议之诉 | 唐志容：涉租赁权类执行异议之诉的审判思路——以《执行异议之诉解释》第20条为中心

唐志容江苏省高级人民法院执行裁判庭副庭长、三级高级法官 

关于涉租赁权类执行异议之诉案件的办理规则，此前的法律和司法解释中并无专门规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第31条规定了承租人提起案外人执行异议请求带租拍卖情形下的执行异议案件办理规则，[1]实践中多参照适用该条规定处理涉租赁权类执行异议之诉案件。但该条规定仅涉及查封前设定租赁权应保护的标准，并未涉及相应审查程序及在异议之诉中的适用场景。[2]2025年《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第20条中，第一次对涉租赁权类执行异议之诉案件的办理规则作出了明确规定。[3]这一条文对执行机关决定带租拍卖和不带租拍卖两种情形之下，案外人和申请执行人的救济路径以及人民法院的审判规则作出了全面、系统的规定，填补了涉租赁权类执行异议之诉的规则空白。
一、涉租赁权类执行异议之诉案件办理的程序性规则

关于承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人名下不动产（为方便行文，以下简称“带租拍卖”）的权利救济路径，此前的法律和司法解释并无明确规定。《异议复议规定》第31条中虽然将此类诉求纳入执行异议案件受理范围，但亦未明确此类执行异议是属于执行行为异议，应通过执行异议复议程序审查办理，还是属于案外人执行异议，通过执行异议之诉程序审理。对此存在观点争议。较为统一的意见是承租人依据其成立于查封和抵押前的租赁权请求在租赁期内阻止向受让人移交执行标的的，属于对执行标的主张实体权益请求排除执行，应适用《民事诉讼法》第238条，通过案外人执行异议及执行异议之诉程序办理。[4]争议则出现在以下两个问题上：第一，承租人自认其租赁权设立于查封或抵押之后，其提出执行异议请求阻止向受让人移交占有的，通过何种程序处理。一种观点认为，此种情形无需对租赁权进行实体认定，只需依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等程序性规定即可处理，故应通过异议复议程序审查。另一种观点认为，只要承租人主张带租拍卖，都应按照《民事诉讼法》第238条规定，作为案外人执行异议审查并适用执行异议之诉程序审理。[5]第二，申请执行人对法院决定带租拍卖不服时的救济路径。由于《民事诉讼法》第238条规定的救济程序以案外人异议为前置程序，因此当执行机关已经决定带租拍卖时，申请执行人受制于身份限制无法启动案外人执行异议程序，则后续的执行异议之诉程序也由此受阻。对此，一种观点认为，应扩张解释《民事诉讼法》第238条规定的前置程序范围，申请执行人不同意执行机关带租拍卖决定提出异议的，参照案外人执行异议和执行异议之诉程序办理。另一种观点则认为，应限制执行机关决定带租拍卖的适用场合，只有申请执行人和承租人协商一致同意带租拍卖时，方可由执行机关作出带租拍卖决定。一旦双方存在争议，则以承租人为案外人，将该争议直接导入案外人执行异议程序审查，从而保障后续执行异议之诉程序的畅通。[6]《执行异议之诉解释》第20条在涉租赁权类执行异议之诉的审理程序上作出了重大突破，从根本上解决了前述争议。《执行异议之诉解释》第20条规定共3款，第1款规定明确了在不带租拍卖、变卖等情况下，承租人以在查封前设立的租赁权请求带租拍卖的，属于基于实体权利争议的排除执行请求，纳入执行异议之诉审理范围。依据该规定背后的原理，承租人自认其租赁权设立于查封或抵押之后的，该租赁权在实体上成立与否并不对涤除处置标的物上的租赁权产生影响，因此执行机关无需对租赁权作出实体认定，仅依据程序性规定即可作出判定，无需纳入执行异议之诉审理范围。根据《执行异议之诉解释》第20条第2—3款的规定，申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行机关作出执行裁定后，若案外人或申请执行人不服，均可以自裁定送达之日起15日内向执行机关提起执行异议之诉。这一规定将执行异议之诉的前置程序由《民事诉讼法》第238条规定的案外人执行异议扩大到申请执行人执行异议的适用场景，一方面弥补了原先申请执行人基于实体权利争议提出异议时救济路径不足的立法缺陷；另一方面也认可和尊重了执行机关在执行过程中依职权对带租拍卖进行审查认定的职能，有利于提高执行效率。[7]
二、涉租赁权阻止执行标的移交占有的实体认定标准

关于涉租赁权阻止执行标的移交占有的审查认定，《执行异议之诉解释》第20条规定了以下几个方面的法律要件：（一）以占有作为公示方式产生的物权对世效力租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，其兼具债权效力与物权效力的双重属性。而承租人依据“买卖不破租赁”原则所主张的阻止移交占有，系基于租赁权的物权效力而产生的权利，故应遵循物权公示原则。[8]《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法典》第405条也规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”据此，租赁权只有具备了“占有”这一公示性表征，才能取得物权化的对世效力。《执行异议之诉解释》第20条亦遵循了前述立法理念，案外人除签订合法有效的书面租赁合同外，还需合法占有使用执行标的，其阻止执行标的移交占有的主张才可获支持。在关于“占有”的认定标准上，应强调客观性的物理控制，而非主观性的权利变动。因此，如果执行标的被被执行人或其他人占有使用，承租人仅向房产管理部门办理登记备案，或将不动产坐落地登记为新设公司营业地址的，一般不认定其实际占有使用了该标的。承租人已在租赁物上从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营、已进行装修或以其他方式对租赁物行使了实际控制权的，可以认定为承租人已经实际占有使用租赁物。（二）获得保护的时间标准《执行异议之诉解释》第20条以租赁权的设立时间与查封、抵押的时间节点作为判断承租人能否阻止执行标的移交占有的时间要件。这一规定源自《民法典》第405条、第725条的规定，更根植于对权利人主观善意程度、风险预判能力与信赖利益保护的对比。[9]审判实践中对于这一时间要件的规定本身并无争议，难点往往在于当承租人与查封权利人、抵押权人就租赁合同签订时间发生争议时，如何识别其时间节点的真实性。对此，因租赁关系是承租人与被执行人之间的内部关系，在承租人与被执行人缺乏诉辩对抗的情形下，仅凭租赁合同上的记载可能并不能真实反映其签订时间，法院在案件审理中需要结合实际占有情况、租金交付情况等相关客观证据，综合判断租赁合同的真实签订时间。（三）关于租赁合同是否合法有效的认定标准承租人带租拍卖的请求必须建立在该租赁权合法有效的前提之上，故若租赁合同本身无效，则承租人的此项主张自然因缺乏权利基础而不能成立。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2—3条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同；以及租赁期限超过临时建筑的使用期限部分的租赁合同，均属无效。因此，若租赁物存在以上情形，则承租人请求带租拍卖的主张无法得到支持。此外，依据《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。而实践中进行租赁合同备案登记的情形也并不普遍，因此，人民法院在认定租赁合同的效力时，不应苛求登记备案手续的完善，但一般情况下经过租赁备案的合同更可能被认定为真实合法有效。（四）租金支付的审查标准《异议复议规定》第31条并未将租金支付作为承租人请求排除不带租强制执行的准获支持要件，仅将租金约定和支付情况作为虚假租赁的识别提醒，而《执行异议之诉解释》第20条中则新增“已按照合同约定支付租金”，作为承租人请求阻止执行标的移交占有的要件之一。这一要件的补充，对于涉租赁权类执行异议之诉案件的审理具有新的指引作用。其一，对于承租人已经支付的租金，其支付金额、支付方式、支付时间、支付对象等既有事实，均可作为判断该租赁关系是否真实合法有效的考量。如租金条款的约定符合市场规律和常理，且承租人的既往租金支付行为符合合同约定，并无反常之处，则该租赁关系的真实性可获较大支撑。反之，若租金条款约定不符合交易习惯和市场规律，或承租人违反常理提前支付租金，则可能引发对该租赁关系真实性以及是否存在恶意规避执行的合理怀疑。值得一提的是，对于特殊时期租金支付瑕疵的审查，需综合考量其瑕疵支付的原因、情节，以及瑕疵履行是否已经构成了根本性违约等情形，不能仅因存在瑕疵支付租金行为就径直否定该租赁权的存在。例如，承租人有合理事由并与出租人协商一致后变更租金支付方式或支付周期的；承租人存在轻微的迟延支付租金行为的；因租赁物被法院查封，承租人行使不安抗辩权，暂停支付租金的，均不宜直接否定承租人排除不带租强制执行的主张。其二，对于承租人尚未支付的租金，在审理过程中需考虑其后续处理，尤其需要注意审执协调与衔接。租金支付是承租人履行租赁合同的义务行为，如果承租人未依照合同约定支付租金，可能触发合同解除，其欠付的租金亦可作为到期债权予以执行。在承租人已按照合同约定支付租金的情况下，该标的物被法院查封之后，承租人应按照合同约定将当期应付租金交付执行机关用于清偿被执行人所负债务；若执行机关支持了承租人的带租拍卖、变卖主张，则承租人应按照合同约定向拍卖、变卖的买受人继续支付租金。其三，关于“以租抵债”的承租人是否有权主张带租拍卖的问题，《执行异议之诉解释》第20条中暂未涉及，对此有不同观点。一种观点认为，房屋租赁合同为以租赁权抵偿欠款的，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。另一种观点则认为，应区分被执行人与承租人的真实意思表示，如果双方的合意目的在于“租赁”，债的抵销只是租金支付的结果，则在先债务真实，租赁合同真实，占有、使用标的物真实，租金（抵债的债务）并无明显失常之处等情况下，不能仅因以租抵债的支付方式而轻易否定当事人之间的租赁合意，继而也不能以此否定“买卖不破租赁”原则的适用。反之，若双方的合意目的在于“抵债”，租赁只是抵债的手段，基于债权平等的原则，不应适用买卖不破租赁原则给予抵债的承租人优先保护。本文认为，执行异议之诉重在识别案外人权利的真实合法性，并在此基础上对申请执行人与案外人的权利进行优劣比对，因案件具体情况差异可能导致比对结果的不同，实践中不宜作“一刀切”的处理。总体上看，后一种观点在实践中更具灵活性，也更有利于切实保护权利人的合法权利。但是在具体应用中应注意，虚设以租抵债是规避执行的高发行为，应加强对这类行为的真实性、合法性的审查判断。