带封过户”的主导单位是法院，登记机构只是协助单位

“带封过户”不是登记规则支持的一项业务，恰恰相反，不动产登记法规政策从来坚守“查封阻滞过户”的原则。一些登记机构所宣传的“带封过户”，实质上是登记机构遵照查封法院的指示，对被查封的不动产办理转移登记并继续保持查封的存在。那么，登记机构为什么要听从法院的该指示呢？或者说，登记机构能不能不听从法院的该指示？笔
者认为，按照现行法规，登记机构完全有理由不听从，因为法律、司法解释明确规定，在查封期间，对被查封的不动产不得办理转移、抵押等处分类不动产登记。反过来说，登记机构听从查封法院的该指示，有没有理由呢？笔者感到勉强算是有，因为有司法解释规定，“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围”（见法释【2004】6号）。虽然这里明确是以法院的协助执行通知书为要件，但是如果是查封法院关于其查封的指示，不管采取的是什么信息传递形式，也都勉强说得过去。

这就是说，以查封法院的指示为前提，登记机构方可办理“带封过户”。查封法院是“带封过户”的主导单位，登记机构只是协助单位。

一、“带封过户”与“带押过户”“带居过户”的比较有观点认为，“带封过户”是“带押过户”的延续，甚至认为以上“三种过户”有某种相似性。其实不是这样的。按照原来的法律规定，对有抵押的房屋是不能办理转移登记的，2021年《民法典》第406条创新规定，除非当事人另有约定，可以办理“带押过户”。随后，自然资源部出台《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发【2021】 54号），落实了具体工作规则，“带押过户”工作才落地开花。“带居过户”指的是带着居住权办理住宅房屋转移登记。这源于法律的直接规定。《民法典》创设了居住权，根据第370条，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，且法律没有关于设立居住权会阻碍标的房屋转移的规定。这就是说，住宅房屋转移时居住权必然继续存在，即只能“带居过户”。

从以上分析可以看出，“带押过户”和“带居过户”都是《民法典》创设规定引致的新业务类型，区别仅仅在于，“带押过户”以当事人有该约定为条件，“带居过户”则是必须普遍遵守的规则。两者都有上位法的支持。而“带封过户”不仅没有上位法和具体登记规则方面的支持，而且还大量存在相反的规定。登记机构纯粹是基于对查封法院的尊重和信任，才敢于突破现行规则。

二、“带封过户”工作的制度获益查封法院为什么有动力主导“带封过户”工作呢？这就需要对比以前不能“带封过户”时的房屋司法处置业务模式。“带封过户”之前，当一笔债权将要通过法院诉讼寻求清偿时，债权人通常会对债务人的不动产申请诉前查封（或称保全），在司法拍卖标的房屋时，通常并不解除该查封（避免产生新的查封或被转移）。这时，参与拍卖的竞买人只能以自有资金全款竞购，不能申请银行的二手房贷款（因为查封未解除，不符合银行的贷款审核条件）。这就限制了竞买人的购买力，导致标的房屋成交价格偏低，同时影响债务人和债权人的利益，显然这是一个多输的局面。在“带封过户”模式下，查封法院明示登记机构可以在不解除查封的情况下先行办理该房屋的转移登记，查封法院会事后及时解除查封。同时明示银行在发放用于竞买的二手房贷款之后，法院会保证解除该查封，从而将用于司法拍卖的二手房贷款纳入正常二手房贷款的渠道，保障了竞买人的融资需求，有利于充分发挥拍卖机制的价格发现功能，维护债务人和债权人的共同利益，也有利于法院从实质上化解经济纠纷。正是由于“带封过户”有这样的制度获益，才被一些法院作为改进司法处置工作、优化营商环境的举措来进行探索和推进。

总结一下，“带封过户”是在现行法规政策和不动产登记规则之外，在查封法院同时也是执行法院的情况下，由该法院主导的一项业务创新，二手房贷款银行和登记机构都只是该创新业务的协助方。其中需要法院协调的关系比较复杂，有一定的制度成本，能不能形成可复制、可推广的经验？还有待观察。登记机构宜谨慎对待。作者简介：虎吉祥，西安市不动产登记中心，高级经济师；全国不动产登记实务研究专家库成员。