2016年时候，求是发了一文，房住不炒。后来五年就是轰轰烈烈的全国各地包括县城都开启翻倍模式，这个就类似大A牛市时候一样，什么垃圾股都能飞。以后不可能会再出现这种力量了，后面只会越来越分化，严重分化。房地产是非常地域化的，甚至一个城市不同板块都有很大差异，更别说不同城市了

人口出生率、城镇化、库存、产业、收入等等这些用来分析整体行业是肯定可性的，中国单地级市就有293个，县城就有1400+个。但是真正核心城市就差不多20几个，再加上几个都市圈辐射的县城地市，这个数量立马就少了。我们现在人口出生下降，这几年都在900w左右，这个数量比起过去肯定是少了，但是这个基数依旧不小。

我们看库存，要是看整体房管局发的产权证来算，这个数据肯定是盘大过大。但是我们要看有效库存，虽然都是差不多的房子，但是很多地方的房子会连住的功能都不存在，这个就类似大A有的公司也是要退市的。

就拿我们宁波来说吧，简单举个例子，就是很多乡镇学校停办了，因为生源没了，年轻人不在小镇了，来城里了，对应的那里房子慢慢就会失去住的功能，最后人都没了，就相当于退市。

人是群居属性，只会越来越流向密集的区域。人口流向的区域，房子自然是有刚性流通，金融属性的特点之一就是流通性。至于价格，不是说有金融属性就不能跌，波动性风险性也是金融属性，最近开年求是又发文也明确了房子的金融属性。股票多了你需要选股，有涨的有跌的，房子多了也是一样需要选择。选择的第一步就是城市，城市选好选板块，板块选好再选楼盘，什么物业什么价格什么开发商以及配套就像个股的基本面，买的人多了就会涨了。像香港，也是出现过几次重大回撤，最大回撤都高达66%，但是最后长周期看，他依旧上行。
2026，宁波的楼市不用那么悲观