#回看夜话# 今天听到一组数据，能影响一手房转成二手房后的房价走势，在这里分享给各位：

在石家庄，「物业管家」与业主家庭数之比，普遍水平是1:150至1:200。换言之，一个物业管家普遍要面对社区内150至200个家庭的物业服务需求。这工作量，想想就头大。要是能实现1:150以内，甚至1:100的比例，业主的服务体感就不会差。

可问题是，石家庄物业费的最高限价是3.15元/平方米。社区一年的物业费能收多少，顶了天，也就是那么多，能算出来。这两年，石家庄新项目是越做越小，政府也更愿意供应面积低于50亩的地块，开发商拿着压力小，去化速度也快，土地的买卖双方都开心。可业主容易忽视的一点，是项目规模小了，能收的物业费也就少了，这样的社区，势必不可能配属太多的物业服务人员，加上保洁、工程等等工种也要配人，能在第一线服务业主的「物业管家」并不多。人手少，如果物业服务规章不明，盯得不紧，服务效果肯定差。效果差了，业主吐槽，物业费收缴率就低。没有足额的物业费支持，物业公司多数会摆烂。然后：

恶性循环。

当房子交付时，一手房时能支撑房价的大多数卖点就兑现了。在转入二手房后，能支撑房价且能改变的因素，物业是其中最重要的一项，甚至没有之一。可物业又不完全由简单判断的品牌因素就能决定。这恐怕才是二手房价真正的变量。 http://t.cn/RxR31PF