【律师实务系列之免租期损失主张】

经营性租赁合同中常常会约定一到三个月的免租期，为承租人提供一段时间准备进场和装修事宜。

在因承租人原因导致合同解除时，出租人主张的损失能否包括该部分损失，实践中存在争议：

1️⃣合同有约定该部分损失的，可以全额主张，合同没有约定该部分损失的，根据公平原则，按照已履行期间比例折抵（此类案例较多，也是相对主流观点）；

2️⃣即便合同有约定，如承租人确实系因市场经济下行导致严重经营困难而不得不解除合同，则法院也可能酌情参考期间比例及出租人已获补偿情况，适当确定标准（我前些年有个东城法院的案子是这么判的）；

3️⃣有些在没有约定的情况，也全额判支持的，有种观点是从“附义务赠与”角度认为未按约履行租赁合同的，可以撤销赠与（制度援引是否准确或合适有待商榷）。

4️⃣少数观点认为在有约定的情况下也全部不予支持，说理角度是认为系出租人为了合同履行自愿作出的让利，并未约定可以撤销，故而不支持该部分损失，此类案例虽然较少，但几率再低，也要注意提前跟客户提示风险。