《中国法院2025年度案例：合同纠纷》中有一个案例是关于最长租赁期限的，同时是入库案例（入库编号：2024-07-2-111-002）。这个案例要说明的是租赁期限超过20年的部分无效，这本身没什么争议，其中的分析过程值得一看，在这里给大家分享一下。原文在书的十一 租赁合同纠纷 21

案情简介
A公司与B公司在2004年6月1日签订《租赁合同》，约定租赁期限20年。2004年7月23日，双方签订《补充协议》，其中有一个条款是“主合同期限届后，甲方应当允许乙方续租”，同时又有“租赁期限届满后，另行签订租赁合同，合同租期20年”的合意。
（篇幅所限，案情简介在原文的“基本案情”之上又做了简化）

法律分析
1. 让我们先来看《民法典》中关于租赁期限的规定，第七百零五条 租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
该条包含3个内容：① 租赁期限超过20年部分无效；② 到期可以续租；③ 续租最长期限仍不超过20年（但未限定续租次数，应理解为除法律另行规定，不限次数）。在【法官后语】部分，对到期续租的表述是：双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
（这是我觉得全文写的最好的部分，讲清了「法定更新」和「约定更新」）
2. 案例中，承租人方辩称《补充协议》的性质实为预约合同，案例中实际是在规避最长租赁期限，但是我们可以一同看下关于预约合同相关的内容。《民法典》第四百九十五条　当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
预约合同是当事人约定将来订立本约合同的独立合同，区分预约与本约的根本标准是当事人是否有意在未来订立新合同。即便预约内容详尽接近本约，只要保留未来磋商或签订本约的意图，仍视为预约。同时，文件能够明确将来订立合同的主体、标的等内容，即使以意向书、备忘录形式签订，也可认定为预约合同；反之则仅为交易意向。
3. 案例中的《补充协议》条款，有到期后「应当」允许续租的表述，结合协议签订时间距离租赁到期日十分遥远等相关情况，实为规避20年最长租赁期限，超过部分无效。

其他
1. 关于为何设置20年的最长租赁期限，我认为主要有3个原因：
① 租赁毕竟是个债权行为，不是物权变动，租赁物在漫长岁月中会有很多情况发生，更多情况是贬值，会使交易处于不稳定状态（当然升值同样不稳定，只是不甘心的一方变了）。
② 避免「以租代购」发生在不允许交易的标的物上（我理解这是最重要的原因）。
③ 降低双方变更解除合同的标准。
2. 实务操作
在特定交易中，就是会有“需要”超过20年的情况，比如厂房和荒地建设。承租人在使用中，会投入大量成本，自然会要求更长的使用周期，来完成盈利。此时，如果你的当事人是出租人，相对简单一些，重点是附着物的交割问题；如果你的当事人是承租人，那么就要预先告知风险，同时提醒当事人可以适时签订补充协议，以及同样关注附着物的处理问题。不同的是，承租人一方，可以将附着物的折价方式约定的清楚一些（贵一点）。还有一种方法，不要是纯粹的租赁关系，比如设立项目公司，以不同的方式出资，有合作经营的成分在里面，情况就会发生变化。